文档介绍：土地法和房地产法基本要求:了解:我国土地权利的基本构架,城市房地产市场的构成,以及各相关的管理制度。理解:土地管理和城市房地产管理面临的主要社会问题和立法的政策依据,以[职能。熟悉并能够运用:各种房地产权利和交易规则、建设规划和审批程序。土地管理法土地所有权(国家土地所有权集体土地所有权)国有土地使用权(出让土地使用权划拨土地使用权)集体土地使用权(土地承包经营权宅基地使用权)建设用地管理(国家建设用地乡村建设用地)土地法律责任与纠纷处理(违反土地管理法的法律责任土地纠纷及其解决途径)城市房地产管理法房地产开发制度(房地产开发项目管理房地产开发企业管理建设规划管理)房地产交易制度(房地产转让房地产抵押房屋租赁商品房预售与按揭)物业服务管理制度(物业服务法律关系的主体物业服务管理的内容商品房销售与前期物业服务)相关法理土地用途管制制度:农用地,建设用地,未利用地土地所有权:国家土地所有权,集体土地所有权(土地所有权禁止抵押)集体土地所有权:以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人,对归其所有的土地享有的受法律限制的支配性权利土地所有权不能买卖,但实行国有土地补偿制度土地使用权:(用益物权)国有土地使用权,集体土地使用权国有土地使用权取得:出让,划拨集体土地使用权:农地使用权,土地承包经营权;费农地使用权,宅基地使用权,非农经营用地使用权,非农公益用地使用权不得侵占,买卖或者以其他形式非法转让土地,:房地产交易主体之间以房屋作为交易对象从事的市场买卖行为,房地产转让,房地产抵押,(一)国家土地所有权★归国家所有的土地类型城市市区的土地农村和城市郊区被国家依法没收,征收,征购的土地国家依法征用的集体所有土地依法不属于集体所有的林地,草地,荒地,滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民,自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后,不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。(二)集体土地所有权归属集体所有的土地农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地,自留山,属于农民集体所有(1) 农村集体所有的土地属于乡,镇农民集体所有,由乡,镇农村经济组织作为所有者代表,依法经营管理(2) 由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表,依法经营管理(3) 在一个村范围内,存在两个以上农村集体经济组织,并且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表,依法经营管理农村集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权农村土地所有权行使的限制集体所有的土地不能直接也能够与房地产开发,也不得出让,转让,出租于非农业建设,不得擅自改变土地用途,向他人提供土地使用权的,须经人民政府批准.★[农村集体土地不能转让,只能按照有关规定,批报国家建设项目,或者向政府土地管理部门申请用地,通过土地征用和国有土地使用权出让或者划拨程序,才能使用土地]集体土地所有权的限制:国家法律和政府管理的限制;(一)出让土地使用权★概念国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为取得方式(1) 拍卖,招标,挂牌或者双方协议(2) 工业,商业,旅游,娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者,应当采取招标,拍卖等公开方式进行(3) 国有土地有偿使用方式① 国有土地使用权出让② 国有土地租赁③ 国有土地使用价值出资或入股使用期限(1) 居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育,科技,文化,卫生,体育用地50年(4) 商业,旅游业,娱乐用地40年(5)综合或其他用地60年★ 使用权期限的规定:(1) 出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应最迟于届满前1年申请续期,除根据社会公共利益需要回收该幅土地的,应当予以批准(2) 经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金(3) 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前述规定未获批准的,土地使用权国家无偿收回权利内容(1) 出让土地的使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权,使用权,,出租,抵押或者用于合资,合作经营及其他经济活动,也包括置换(2) 处分权的期限和用途限制:不得超过使用限制,不得擅自变更用途禁止土地