文档介绍：“三旧”改造建设项目商业定位报告(终稿)
确定项目的经营方向
核心问题
商业定位
业态分布
重要问题
重要问题
明确项目目标
本报告解决什么问题?
报告结构
限制发展因素
项目分析
商业环境分析
商业定位
项目概况
项目概况
本项目处于集美北部工业区霞梧市民文化广场以西、渡田路与天安路交叉路口处;
从住宅角度上看,本项目处于工业生活集中区;
但从商业角度上看,本项目处于相对偏郊的城乡结合地区;
项目概况
原规划项目数据
总建筑面积
㎡
C栋建筑面积
㎡
B栋建筑面积
5400㎡
A栋建筑面积
㎡
容积率

绿化率
%
点评:
该规划没充分考虑地块的商业价值;
该规划的面积配置缺乏可靠依据支撑。
制约发展因素
单层建筑面积千余平方米
B块改造受制于原厂房结构
位置最好的C块不在项目内
商业规模有限;
不能支撑大型商业;
单店造就的商圈不足以在集美北区市场上造成较大影响力;
建筑因素
制约发展因素
渡田路
天安路
项目两侧道路,均为双向双车道;
交通畅顺,具备一定的车流人流量;
附近道路公交系统不够发达;
非城区主要道路;
没有迹象表明未来车流人流量会有较大幅度增加;
道路交通因素限制商圈范围;
外部道路及交通情况
制约发展因素
外部环境
项目三侧目前分别是新味食品有限公司、荣兴达旅游用品有限公司以及大三和食品有限公司,包围态势形成事实上的商业隔离效果。
项目旁边的花仙子化学品工厂也会对未来的商业运作产生不良的影响。
项目一侧单身公寓楼宇外观陈旧,对将来运作的商业档次有不良影响。
制约发展因素
但项目的三大路口都相对比较狭窄,昭示性差;
天安路一侧,靠近广场的项目路口位置最佳,但路口处环境比较杂乱,商业昭示性差。
项目的出路口在天安路和渡田路的交汇处附近;位置较佳。
项目分析综述
本项目商业体量不适合发展大型商业;
受地理位置、商业规模以及道路交通因素的影响,要扩大本项目商业经营的商圈范围有一定难度;
从目前情况看来,本项目周边环境还需要一定程度的改善;
本项目缺少与道路比邻的广场,商业昭示性较弱,不利于商业氛围的营造。