文档介绍：汉博研究院
2012年07月
融科智地昆明联想科技城项目
商业定位报告
(汇报版)
目录:
2
© 2012 HanBroad Corporation.
总结性回顾
现实,及之理想
自我寻觅与突破
方向性共识
案例提炼
商业定位
定位前提思考
商业总体定位
目标消费者
商业主题及调性
商业功能定位
规划建议及业态组合落位
规划设计建议
业态功能组合及落位
项目租售价格及策略建议
核心吸引力锻造
3
© 2011 HanBroad Corporation.
第一章节
总结性回顾。
4
© 2012 HanBroad Corporation.
——现实,及之理想
现状而言,作为发展新区,人们对区域认知度不高,且周边人群层次相对低端,无法形成成熟的都市氛围与超区域大体量商业
5
© 2012 HanBroad Corporation.
海屯路
筇王路
昆
武
高速
科普路
项目
规划路
五华一号路
4号线
项目位置
科技园
核心区
北市区
世博园
经开区
呈贡
高新区
4
号
线
大塘子
区域距离主城区7KM,交通便利,区位价值优越;主城区人口虽对区域有认知,但实现市场性质的规模迁移目前不存在;
作为政府重点规划的科技产业区,目前尚处于开发起步阶段,区域人口规模少,主要以原著城中村居民为主;
目前消费群体主要集中在高新区和普吉路沿线区域,商业以基础生活配套和市场型商业为主,档次整体较低;
而随着未来2-5年内区域规模产业及住宅物业的开发,区域环境和人口规模将进一步提升和成熟;
7KM
而高起点泛亚科技新区发展目标及其特定产业规划,标定项目区域未来城市发展的特殊高度及核心优势
6
© 2012 HanBroad Corporation.
泛亚科技新区
主城区
项目
泛亚科技新区位于昆明主城的西北部门户地带,距离核心城区7KM,是主城区最后一块可规模开发的区域,区位价值凸显;
作为昆明面向泛亚地区重点打造的科技创新基地、西北部城市副中心和创新型城市示范区,科技新区的规划建设将对加快昆明区域国际城市的发展起到推动作用;
,规划人口22万人。
为此,依托区域产业发展及规划优势,打造超区域型、城市乃至依托昆明作为区域型国际化城市的超城市级别商业形成项目未来理想的特定支撑
7
© 2012 HanBroad Corporation.
1
城市背景及宏观经济分析
2
3
人口、消费力研究
城市房地产市场及城市规划研究
1
城市背景及宏观经济分析
2
人口、消费力研究
3
城市房地产市场及城市规划研究
昆明将作为面向东南亚、南亚的桥头堡地位,泛亚中心城市,区域性的国际金融、贸易中心,未来国际化的大都市的发展方向,特定的城市背景是推动城市经济快速发展的主动力;城市经济高位运行;
城市产业结构以第三产业为主,商贸业发展迅速;
,其中市区人口约360万人;
城市化水平较高,城市步入快速发展阶段;
昆明人消费能力较强,“敢于消费,乐于消费”将带动商业的发展
房地产市场发展迅速,加之大量城中村的改造,将有效的改善民居的同时,推动昆明向国际化大都市方向发展;
城市规划布局空间趋于合理,多中心格局已出现,区域化消费将成为主流,同时借助各区域的快速发展,为新型商业的进驻提供良好的发展空间。
项目发展机遇:
昆明城市能极高,经济发展稳定,第三产业为城市主导产业,加快带动商业发展;区域规划利好,项目发展潜力大,尤其是特色、品质、主题、新型商业的发展。
项目面临挑战:
区域目前仅为规划阶段,尚未成熟,人们认知度较低,且区域内大型商业项目竞争激烈。
结论:随着城市经济的快速发展,昆明作为泛亚的区域中心城市,城市性质、城市经济发展为项目定位奠定了政策、经济基础;住宅市场调控、区域规划利好,为商业地产提供市场空间。
8
© 2012 HanBroad Corporation.
——自我寻觅与突破
自我的定位决定项目出路。而自我的寻觅来自于:区域优势的项目突破、项目自身的定位突破、联想企业的资源突破的三方合力
9
© 2012 HanBroad Corporation.
项目的自我寻觅
区域优势的项目突破
项目自身的定位突破
联想企业的资源突破
区域优势的项目突破:必须依托和服务于区域未来产业规划,使商业与之共生互溶,从而打造优势合力,摆脱目前所有商业规划的传统窠臼
10
© 2012 HanBroad Corporation.
总部经济
现代服务业
金融业
外商投资企业
新兴房地产
软件开发、服务外包
电子信息产业
新能源
研发创