文档介绍：2009年中海地产工程管理工作研讨会资料(二)精装修工程成本管理
中海地产集团发展管理部
2009年1月
目录
一、 广州公司在精装修项目上的分判模式 1
(一) 室内装饰工程 2
(二) 厨柜工程 3
(三) 木门工程 3
(四) 木地板工程 4
(五) 室内灯具 4
(六) 洁具 4
(七) 水暖件 4
(八) 水暖配件 4
(九) 毛巾架、浴帘杆、厕纸盒 4
(十) 附送电器 5
(十一) 木门小五金 5
(十二) 淋浴门 5
(十三) 排气扇 5
(十四) 各类开关面板 5
(十五) 墙地砖 5
(十六) 石材 6
二、 精装修单位与主承包单位的合约关系,相互协调内容 6
三、 各精装修工种招标分判注意事项 10
(一) 主承包工程分判注意事项 11
(二) 室内装饰工程 11
(三) 橱柜工程 15
(四) 木门工程 18
(五) 木地板工程 20
四、 广州公司甲供材管理模式及经验 23
(一) 精装修交楼甲供材范围 24
(二) 与设计选型的配合 24
(三) 主要装饰材料选型时的注意事项 25
(四) 招标过程注意事项 27
(五)供货、结算 30
精装修工程成本管理
(广州公司)
精装修交楼项目与毛坯房项目在合约管理方面存在较大的差异,这种差异主要体现在:一、精装修交楼的施工内容及项目繁多,各工种专业性较强,导致分判单位数量增多和合约工作内容增加;二、施工单位的穿插施工及交接面的增加,导致容易出现合约漏项,合约内容划分不清晰,责任不明确及施工双方的相互索赔等纠纷扯皮现象出现;三、精装修交楼对质量的要求更高,因此涉及的甲供材料更多更细,要求在合约上对精装修材料的了解更全面、更深入。
广州公司在精装修项目上的分判模式
从整体分判模式而言,精装修的分判模式仍属于主包工程+专业分包的分判模式。此外从中再将精装修特别关注的部分材料及设备进行了甲供。从上述分类可以看出,除主包工程及机电工程相应增加的少数项目外,广州公司将室内装修工程拆分为室内装饰工程、厨柜工程、室内木门工程、木地板工程及甲供材料这五大项,之所以广州公司将整个精装修工程拆散进行专业分包的目的还是为了保证装修效果并严格控制工程成本。拆分的依据则是根据目前国内市场的社会分工来决定的,具体说明如下:
目前市场上存在较多的装饰单位,虽然主包单位具有装饰工程的施工资质,但其主要业务范围还是在结构粗装修范围内,其装饰水平还达不到地产公司的要求。虽然由其直接承建装饰工程有利于现场协调管理,但如由其承接后不是进行转包就是施工质量难以控制。因此,建议装饰工程由业主直接分判给具有装饰资质的专业装饰公司施工。
目前市场上的厨柜、木门及木地板公司数量也较多,分工比较明确,一般同一厂家不会存在同时涉及两种业务的情况,即使部分木门厂家也能制作厨柜或木地板,但实际仍是以木门工程为其主要业务范围,其厨柜及木地板施工能力有限,质量也肯定不如专业的厨柜及木地板厂家。就厂家的供货能力及质量来看,规模相当的木作业厂家都不会存在较大的质量区别,关键还在于其现场安装水平上,这实际也直接影响到成品质量及售后服务能力。因此,正因为“术业有专攻”,上述三个项目的分判仍然建议由三家专业单位承接较好。
之所以要甲供材料的主要原因有两点,一是能较好的控制工程成本,能通过甲方集中购买及利用甲方付款方面的优势达到降低成本的目的;二就是能较好的控制材料质量,满足甲方设计要求。除此之外则完全没有必要采用甲供模式,反而还增加工作内容,降低工作效率,事倍功半。而装饰工程中甲供材料的目的主要还在第二点控制施工质量达到设计要求上,当然通过我们的集中采购也能达到一定降低成本的目的。正因为装饰工程的特点,广州公司几乎将所有成品类(无须再次加工,只需安装即可)的装饰材料及设备进行了甲供,目的只有一个:就是在确保工程成本可控的前提下,严格的控制装饰工程及各种材料的质量。
装饰工程分判模式细分如下:
室内装饰工程
通常与公共部分装饰工程一同分判,由一个装饰单位承接大堂、电梯厅及室内装饰工程有利于现场施工管理及成品保护。
主要工作内容包括:室内墙地砖铺贴、石材铺贴(包括波打线及地脚线)、室内墙面及天花乳胶漆、天花脚线、厨房卫生间及其他部位的天花吊顶、卫生间洗手台及镜子、窗台板(石材或砖)、木饰面背景墙、各类鞋柜、衣柜(如有家私厂可以承建,如索菲亚牌衣柜,尽可能的成品采购以保证工程质量)等。另还包括毛巾架、浴帘杆、厕纸盒(甲供)的安装。
厨柜工程
单独分判,内容包括:吊柜、地柜、台面板制作、安装。含抽油烟管安装(抽油烟管由抽油烟机供应商提供,安装时若长度不够则应由厨柜厂家免费提供)、台面开孔等;抽油烟机、煤气煮食炉及消毒碗柜的安装(抽油烟机、煮食炉