文档介绍：北京东四百子湾沿海赛洛城项目整体规划建议报告
谨呈:北京沿海绿色家园房地产开发有限公司
北京事业顾问部
2007年11月
项目分析及建议
从项目地理位置的角度分析
本项目位于东四环大郊亭桥东1公里处,这个区域相对来讲离国贸不远,未来发展前景较好,但由于开发较晚,使得本区域目前还比较“荒凉”,“郊区化”的氛围比较重,我们将此类区域称为“半郊区化”区域。也就是说本项目目前具有较强的“半郊区化”特性。
本
案
1000m
1500m
1000m
项目分析及建议
项目的规划设计分析
纯北美建筑风格,开放式的城市化街区,风格各异的围合式 Block有机组合,每个Block 都好象城市中心的一个点,充分体现了“开放而又兼收并蓄”的设计理念。有着十足的“洋”味,既超前又时尚。
建筑形态采用板式为主、板塔结合的方式,涵盖了 1F、2F 、3F 、4F 、5F 、6F 、7F 、8F 、9F 、10F 、11F 、12F 、13F 、14F 、18F 、21F 、22F 、23F 、25F等,高低错落有序、波荡起伏,空间形态丰富、活泼,形成了亮丽的城市天际线。夜晚的灯光将会使这里的建筑群散发出更加灿烂的光芒。
项目分析及建议
项目的规划设计分析
项目地块被市政路和城市绿化带分成四个部分,破坏了项目的整体性与统一性,而规划中的“生活轴”又自然地将四个地块有机地联系起来,“生活轴”以地块的左下角为起点,以与市政道路和城市绿化带形成60˚—70˚视觉舒适角度的态势向东北方向延伸,对地块中间的城市绿化带进行了的“黄金分割”,使本项目增添了更多的灵动性和生动性。也因此使“生活轴”成了本项目规划设计中最大的一个亮点。
60˚—70˚
约140米
约226米
项目分析及建议
项目的规划设计分析
在近1000米长的“生活轴”上,建筑体对视觉感官进行了有旋律地引导,北侧三栋25F的建筑集中在一起形成了感官上的繁华,给行者有欲罢不能的吸引力,在同时与南侧的两栋22F和25F的建筑形成呼应,使原本断断续续的“生活轴”更加紧密地形成了感官上的一体性。为将来把“生活轴”建成特色商业街提供了保障。
同时,在生活轴上有机地分布者“视觉截点”,使得“生活轴”的设计更加趋进于完美。
25F
22F
6F
8F
9F
25F
14F
11F
4F
6F
6F
13F
25F
10F
5F
8F
25F
25F
11F
25F
9F
4F
项目分析及建议
项目的规划设计分析
本项目总建筑面积 86万平米,其中住宅部分约 56万平方米,商业部分面积约12万平米,配比约5:,即22%左右的比例,远远高出了一般住宅项目的比例(一般住宅项目的商业配比约为5%—10%)。
结合本项目及周边实际情况,如果说本项目的商业为集中商业的话,消化起来还是比较容易的。
但,本项目的商业非集中商业,仅地上商业的战线就长达6000多米(粗略计算),如此的商业布局,仅仅靠本社区及周边居民来支撑其商业价值是根本不可能的。
项目分析及建议
如何让商业的购买者确认本项目商业部分的商业价值呢?
我司认为,本项目的商业必须有大量的非本社区居民和周边居民来消费,即本项目的商业仅有部分为社区配套,大部分应该为“外向型”商业。
在一个“半郊区”化的地理位置上,规划大量“外向型”商业,这两点就已经决定了本项目住宅部分的“过渡型”功能,由此就决定了本项目的户型应以“小面积过度型”为主,即以经济型的1居和2居为主。
本项目建筑设计既超前又时尚,洋味十足,加之“小面积过度型”户型,同时配以800元的精装修(送家具家电及厨房设备),决定了本项目的住宅的最终使用者应该是以“具有一定品位的年轻人”为主的人群。
住宅的最终使用人群反过来作用于商业,决定了商业的最终消费者应该同样是以“具有一定品位的年轻人”为主的人群。
项目分析及建议
本项目如此大规模的商业,其业态到底如何定位呢?
首先我们需要强调,商业业态的定位必须体现商业的最大价值。
我们可以试问,在北京什么样的商业业态价值最高、市场消化速度最快?回答是肯定的——餐饮、娱乐等业态。
说明:工商明文规定,酒吧属娱乐业,冷、西餐属餐饮。
京工商发<2002>109号:禁止企业(或个体工商户)以居民楼中房屋(含规划为商业用途的房屋)作为住所(经营场所)从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所(含“网吧”)、生产加工制造等五类经营活动;申请以居民楼中居住用房屋作为企业住所或个体工商户经营场所,从事除允许类和禁止类经营活动之外的其他经营活动的,原则上不予登记,但经房屋管理部门批准可用于商务或办公的,凭房屋管理部门出具的文件证件,可予登记。
项目分析及建议
本项目被城市规划道路和城市绿化带划分为A