文档介绍：沈阳沿海赛洛城3期2011年推广方案
沈阳中原
2010年12月17日
营销环境
政策解析/区域发展/市场竞品
Part 1
政策-2010年大起大落的一年
Part 1
2010年房地产市场基调:“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”。
四月新政内容:
差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求,为1998年房改以来,最严格的房贷政策
停发第三套房贷款
遏制外地炒房者,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数
物业税渐行渐近
问责制进一步强化执行力,地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房
银监会对房地产收紧
抑制房价过快上涨
2010年4月
半年后,三拳重击再次发威:暂停发放第三套房贷
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,消费性贷款的禁止用于购买住房。
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;
对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上,对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、。
解析:
此条政策不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行,将有利于打压投资投机性购房,尤其是外地投资投机者。
对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上”,以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%,现在一刀切,必须三成以上。
“各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房”,这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但同时对居民的改善型需求也有影响。
半年后,三拳重击再次发威:推进房产税改革试点
调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作,并扩大到全国。
10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。另外,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
解析:
新政公布之前,曾有部委人士表示,此次政策或将涉及房产税新政。但发现,此次并未明确房产税试点情况。房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策,而不是由部委文件统一公布。
房产税一旦开征,其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充,同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。
对有违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
半年后,三拳重击再次发威:囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款
解析:
开发商违法违规行为的界定范围扩大。暂停新购置土地,开发贷款停止展期,也是对违法违规开发商的新限制。
继26日晚对于发展商提出严禁囤地政策的新一轮的政策严指发展商捂盘,变相涨价行为,如果执行监管到位,将对发展商起到一定的限制作用。尽管没有新意,却再度显示了调控决心。
整体市场
1
中低端市场
2
沈城楼市整体波动不大,投资型房产销售顾虑增加
新政指出对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此政策的出台对沈阳周边中低端楼盘项目的销售将产生一定的影响。因为这些楼盘价格相对较低,产品性价比较高,是外来务工以及大学毕业生置业的首选,但由于此政策的限制仅针对未住满1年的外地居民,对其楼盘的整体销售不会产生大的影响。
新政出台后,部分楼盘出现了少量退房客户,这部分退房客户主要集中于纯投资型客户和改善居住型客户,一方面是基于对未来市场的不确定,另一方面是房贷压力的增加,因此暂时放弃了购房计划。但是鉴于政策影响面的铺开还需要一定时间, 对目前楼市尚无重大影响。
沈阳市场反映:未出现明显波动,尚未出现降价促销现象,新推单位成交量仍然保持旺销势头,但投资型房产受影响较大,周边的中低端楼盘销售顾虑增加
沈阳市场反映:楼盘来访量普遍减少,但未产生大量的观望情况;部分发展商开始尽快加推房源,试探市场,规避影响;部分银行办贷款量锐减。
客户
开发商
银行
部分受影响
准备出手购买二套住房的购房者开始出现观望,继而退出市场
资金不足的意向购房者暂时取消了购房计划
整体状况:房地产市场并未产生大量的观望情况
实在的购房需求仍然大量存在
沈阳房地产市场整体价格比较平稳,正处在快速发展阶段,房价还有一定的上升空间。
没有出现进行价格调整:虽然近期中央调控政策密集出台,但沈阳楼市由于