文档介绍：2 0 1 3
M I D L E V E L S
【中国院子•半山】
营销总纲
藏
HIDE
本体分析
客户分析
市场分析
策略导出
策略分解
执行铺排
本体分析
【销售回顾】2012年全年销售49套,。
2012年共计销售49套,销售金额103118300元;(截至2012年11月23日)
独体别墅3套,金额1606万元;
联排\双拼别墅46套,;
11个月去化49套==
项目
去化速度(多产品综合)
远洋庄园
纳帕溪谷
万科红郡
3套/月
长岛
F天下
恒达盘龙湾
新长江北郦湖
根据别墅市场盘点,,远高于市场平均水平;
【客户回顾】成交客户主要为转介、和路过户外获知,大多居住在江岸,基本为私营业主和事业单位高管,认可本项目的稀缺和性价比
转介占到52%,其次为户外路过占26%,大客户拓展占12%
江岸区成交客户最多,其次为江汉和武昌(省内一个客户买了5套为偶然现象)
别墅的稀缺性及本项目的性价比是客户最为认同的
客户主要为私营业主占59%,其次为事业单位高管占33%
【客户地图】
通过客户地图,可以发现:
1、成交客户主要集中在武汉大道沿线,永清、花桥等版块;
2、地缘性散点分布在常青、杨汊湖、后湖等版块;
3、大武昌片主要集中在青山版块;
省内6组(其中五组为一个住中南的客户成交,户籍为襄阳,省外1组)
【推广回顾】2012年推广渠道、画面不系统,诉求混乱;
高铁杂志
户外
明信片
2012年推广渠道散点,系统画面不够系统,客户诉求较为混乱;大单位巡展效果较好;
2012推广渠道:户外、杂志、电台、直邮、巡展、夹报、红莲湖广告;
巡展
红莲湖广告
【新品展望】率先推出D区水岸独栋,,后期加推半山第六组团12套补货;
组团4
组团5
组团6
组团1
组团2
组团3
【2013年目标】
,回款2亿
按照每套独栋均价700万来计算,=每月3套;
纳帕溪谷
长岛
远洋庄园
产品类型
合院(类独栋)
独栋
独栋
独栋
面积
250~350㎡
600~700㎡
500-630㎡
316~467㎡
月均速度
2
2
总价
450-700万
1500-1900万
1500-2800万
450-1300万
2012销售额
约3亿
营销费用
1800万
800万
1200万
通过典型独栋项目去化速度分析,每月去化3套的速度高于市场平均水平,有一定挑战;
【本体分析小结】
1、销售回顾:销售49套(联排46、独栋3),,,远高于市场平均去化速度;(截至到2012年11月23日)
2、客户回顾:大部分为转介获知,其次为户外路过获知,居住区域为武汉大道沿线及地缘性版块为主,大部分为私营业主或事业单位高管,认可本项目的稀缺、资源和性价比;
3、推广回顾:画面风格混乱,诉求不统一,推广渠道散点,整个推广不系统;线上户外,线下大客户拓展渠道效果较好;
4、目标分析:,回款2亿元,需要销售约36套,相当于每月去化3套,速度高于市场平均水平,具有一定的挑战;