文档介绍：(1)房地产开发与经营难度较大(这个是由房地产商品本身的特点所决定的)节(2)房地产开发与经营风险较大螀(3)(1)按开发的时间差异,可以分为初次开发和再次开发薈(2)按开发的内容不同,可以分为外延式开发和内涵式开发膇(3)按开发的规模不同,可以分为单项开发、:是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。:芆宏观环境蒄(1)经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平蒃(2)政治因素涉及政党、政权和政治活动等蚀(3)人口因素包括人口状况、家庭人口结构的变化等,它决定了市场的规模和发展趋势蚈(4)政策法规和利率、税制因素袄微观环境是指企业经营具体业务活动中的直接影响因素,包括供应者、生产者、顾客、竞争者和社会公众等因素。(环境问题、配套设施等)膄(1)供应者是向企业及竞争者提供生产所需资源的企业和个人蒈(2)生产者是从事各种房地产商品生产的开发企业螆(3)顾客是企业产品的直接购买和使用者莃(4)竞争是市场经济的规则,企业必须识别并认真分析竞争对手的优劣,加以比较和控制蚀(5):是指一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的市场营销方案下购买的总量。:表示在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。薁芇7.(填空)现金流量分析常用指标值:净现值NPV、净现值率NPVR、:是所有为了消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。莈消费者市场购买行为理论:莅(1)消费者购买动机:本能动机和心理动机袅(2)购买决策过程:产生需求、收集信息、分析比较、购买阶段、进行评判羁(3)消费者购买行为分析:主要解决何时购买、何处购买、:市场开拓型、市场渗透型、产品开发型、多角型策略等。芅前两种主要是针对老产品,后两种主要是强调增加新产品或使老产品更新换代。(1)房地产品投入(进入)期螄投入期商品房的特点:莂产品新(具有新外观、样式,新型室内结构、建筑材料,配套布局等);市场占有率低;购买率低;风险大。芈应采取的对策:艿努力提高新产品的知名度,对新产品做广泛宣传;灵活选择销售渠道,根据不同用户群的特点,细分销售市场;激发购买动机,促进购买行为,如加强宣传力度,采取实地参观,灵活定价,售后服务等多种促销手段;在价格上薄利多销,打开产品销路,迅速占领市场。膃(2)房地产品成长期膂成长期商品房的特点:荿产品逐步被市场广泛接受,产品供不应求,销售量高速增长;初步形成标准化设计,进行批量生产,不断降低生产成本和提高利润;出现市场竞争。莇应采取的对策:薃不断进行市场调查,改进设计,使之更加完善;适当提高房价,以增加赢利;开辟新的市场,扩大市场渗透;利用优质的售前、售中、售后服务,争取用户,扩大销售范围。袃(3)房地产品成熟期莁成熟期商品房的特点:蒅生产模式化,设计被正式确定为标准化设计,并广泛认可、接受;商品市场房总面积猛增,供求基本平衡,市场趋于饱和;市场竞争加剧。芆应采取的对策:蚃提高产品质量,以优质取胜;保持市场价格,努力维持市场占有率,将经营利润维持在较稳定水平;增加配套服务项目,提高服务质。膈(4)房地产品衰退期袈衰退期商品房的特点:蚅新式房屋产品出现;竞争对手转移到新产品领域;产品供大于求,出现滞销现象。莃应采取的对策:芀将成本控制在最低的标准之内;采取灵活降价方案,扩大销售;扩大销售渠道,强化促销手段。如采取人员推销、有奖促销等。(1)肯定型决策准则莁(2)风险型决策莈决策准则:最大可能准则、期望值准则;决策树(计算题)薄(3)不确定型决策(计算题)薀乐观准则:最大化最高原则,大中取大例:P30肈悲观准则:最大化最低原则,小中取大蒇后悔准则:最小化最高原则羄等可能性准则::是从事土地和房屋自身开发建设,以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务,实现自身价值的经济组织。:肁(1)房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性芁(2)土地市场的垄断决定了房地产企业的不完全竞争羈(3):公司层战略、事业层战略、职能层战略袁肈15.(填空)房地产企业的类型肆(1)按照企业功能分类:薆房地产开发企业:专门从事土地和城市基础设施开发的企业、专门从事地上建筑物