文档介绍：前言
报告内容主要是通过对相关物业的市场研究以及项目发展模式研
究,解决项目定位的问题,并对项目进行初步的经济评价,报告包括六
个部门的内容:
第一部分项目界定
第二部分项目发展模式研究
第三部分相关物业市场研究
第四部分项目整体定位研究
第五部分项目物业发展建议
第六部分项目的经济评价
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第一部分项目界定
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第一章项目概况
一、项目位置
项目所在位置为:东至牛肉湾竖街,南至西绒线胡同,西至宣内大街,北到
首都时代广场。
图 1- 1- 1 项目位置图
二、项目面积
项目总占地面积为 14,883m2 ,总建筑面积为 181,535m2 ,其中地上部分为
135,180m2 ,地下部分为 46,355m2 ,容积率为 。
三、限制高度
项目的限制高度为 60 米。
四、停车位
车位 900 个,自行车 3,400 辆。
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五、绿化覆盖率
绿化覆盖率为 30%。
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第二章项目区域及地块价值分析
一、项目区域的界定
1、从行政区划来看,项目位于西城区、东城区、宣武区的交汇处,处于城市
中心区。
2、从地理位置来看,项目位于长安街南侧,西临宣武门内大街,东临长安街,
南面为宣武门大街。
3、从商业区域来看,项目位于北京传统的商业区之一的“西单商业区”,而
西长安街是“金融街商务区”的延长线,因此,可以认为项目位于金融街商务区
与西单商业我的交汇处。
4、“金融街商务区”与“西单商业区”构成了项目的区域市场。
图 1- 2- 1 项目区域示意图
二、项目区域的特点
从图上可以看出,项目所在的区域的显著特点是:处于多个城市功能的交汇
处。
第一、处于北京政务区与金融区的交汇处;
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第二、处于三个中心城区(西城、东城、宣武)的交汇处;
第三、处于传统的商业区(西单)与新兴的商务区(金融街)的交汇处;
第四、处于城市交通主干道的交汇处(长安街与宣内大街);
第五、处于传统商业区(西单)与新兴商业区(SOGO 商圈)的交汇处。
(一)城市中心区-西城、东城、宣武
1、东城区
东城区位于北京市城区东部,北、东与朝阳区相接,南与崇文区相连,西与
西城区相邻。东西最宽 公里,南北最长 公里,总面积 平方公里。
东城区是首都北京的四个中心城区之一。重点建设中的三区即王府井现代化
商业中心区、东二环交通商务区、雍和宫文化旅游区是东城区的核心发展规划。
2、西城区
西城区位于北京市中心城区西北部,东西宽 公里,南北长 公里,面
积 平方公里。全区 55%地域在二环路以内,交通便利,通讯发达。
西城区是首都北京的四个中心城区之一,是党和国家首脑机关的现代办公区,
区内共有 50 多个中央国家机关和 1,000 多个中央、市属单位,政治文化以及对外
交流交往活动频繁,是全国政治中心的重要载体。
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西城区是商业、金融活跃的商贸金融区,国家经济指挥中心及国家级银行、
金融机构总部大多设在区内。历史上形成了以西单为主的大小 10 个商业区,汇集
了主要的商业、服务业企业。
3、宣武区
宣武区位于北京城中心西南产,东西距离 公里,南北距离为 公里,
总面积为 平方公里。东与崇文区相邻,西、南两面与丰台区交界,北与西
城区、海淀区接壤。
宣武区是首都北京的四个中心城区之一,有悠久的商业传,是北京著名的传
统商业文化区。有 570 多年历史的大栅栏商业街,云集了同仁堂、内联升、瑞蚨
祥等 30 多家百年老店;具有 780 多年历史的琉璃厂,是中国历史文化的重要组
成部分,是北京文物、文化的重要集散地,云集了荣宝斋、粹珍斋、戴月轩等众
多经营古玩、字画、文房四宝的“老字号”。
未来,宣武区将重点建设国际传媒大道、马连道采购中心、琉璃厂文化区、
大栅栏商贸区、牛街民族特色街和天桥民俗特色街等重点功能街区。
(二)传统商业区-西单
“西单商业区”位于西城区,是北京市历史最悠久的三大商业区之一,一直
以来都是京城商业经营的黄金地段,属于市级商业区。西单商业区南起宣武门,
北至灵境胡同,覆盖西单十字路口,南北长 1,600 米,东西宽 500 米,占地约 80
公顷。
2004 年元月,“西单商业区”共实现零售额 亿元,占西城区社会消费品
零售额的 %,与 2003 年同期相比增长 %。
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表 1- 2- 1