文档介绍：物业管理开展的基础理论一、重点概念: ◆产权及产权理论 ◆委托—代理理论 ◆公共选择理论二、知识重点 ◆产权的界定及住宅区里的产权形态 ◆物业管理产生及发展的产权理论解释 ◆物业管理中的委托—代理关系 ◆物业管理中的委托—代理问题 ◆物业管理中公共选择理论解释*本章重点*第一节物业管理与产权理论一、产权理论概述从法律的角度说,产权就是财产权利,是凭借财产所获得的各种权利的总和,是存在于任何客体之中或之上的完全的权利。从经济学的角度说,产权是生产资料所有制关系,即基本经济制度,它还是生产资料所有权的权能分割及其产权结构组合。包括占有权、使用权、出借权、转让权以及其他与财产有关的权利反映、体现这种所有制关系的生产资料所有权关系一、产权理论概述产权制度是一切经济制度的基础,任何经济制度都取决于产权制度。清晰的产权明确规定了人与经济物品有关的行为准则。二、产权的界定在私人物品和公共物品的基础上,可以把产权分为:(一)私有产权私有产权是指关于资源利用和所有的权利。私有产权可以由两个或多个人拥有。私有产权的关键在于对所有权利的行使的决策完全是私人做出的。二、产权的界定(二)社团产权社团产权是指某个人对一种资源行使某权利时,并不排斥他人对该资源行使同样的权利。社团产权最重要的特点在于产权在个人之间是完全重合的。每个人对某个资源或财产都拥有全部的产权,但这个资源或财产实际上并不属于每个人,产权属于各成员组合成的社团,而不属于该社团的各个成员。二、产权的界定(三)集体产权一个产权如果是集体的,那么关于如何行使对资源的各种权利的决定就必须由一个集体做出,由集体的决策机构以民主程序对权利的行使作出规定和约束。一般来说,集体产权将通过投票表决程序选出一个“委员会”,由委员会来代表全体成员行使职权。三、住宅区里的产权形态住宅区产权形态图:101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704乙丁丙甲上图为某住宅区,甲、乙、丙、丁为连体或不连体的一梯两户的住宅楼,其中甲、丙各6层只设步行楼梯,乙、丁各层加设升降电梯,假设这些住宅均已分套出售,各有业主。101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704乙甲丁丙宅地基础101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704甲101601501401301201102602502402302202103603503403303203104604504404304204803703804704甲宅地基础1234三、住宅区里的产权形态(一)区分所有单元套房业主区分所有权的物业是一个以立方米计量的空间,其计算公式为:V=(m+m')h其中,V:体积;m:入户门内的净使用面积m':内部固定构建(如隔墙、壁柜等)的占地面积;h:空内净高。返回三、住宅区里的产权形态(二)部分共有所谓部分共有,是指某资源为一定范围内的人所共同拥有和使用。“部分共有”的权利主体是对该范围内的物(含空间)具有共同使用权利的所有区分所有权人。返回