文档介绍：房地产市场
ChinaRealEstate
我国房地产市场的反垄断法适用和规制
聂飞舟华东政法大学
一、我国房地产市场垄断程度分析在市场化程度较高的上海、深圳,开发商的市场
一面是国家紧密出台系列调控政策,另一面占有率也不高。四是市场集中度。我国房地产业
是房价仍然疯涨。经济学者一般采用勒纳指数的市场集中度较低,基本没有形成大型企业集
(LernerIndex) 研究我国房地产市场的垄断程团。据此,我国房地产市场垄断问题主要是垄断
度。中国社会科学院研究表明,近年来我国房地协议和滥用市场支配地位两种行为。
产市场的勒纳指数均在以上,这表明我国房(一)“相关市场”的确定
地产商品价格已经严重偏离了边际成本,表现出任何类型的竞争分析其出发点都是相关市
垄断市场的特征。1996—2002 年期间,北京的勒场的界定。在垄断法上相关产品市场和地域市场
纳指数每年均在以上,上海的勒纳指数在是最基本的划分,我国《反垄断法》第 12 条也持
左右,深圳和天津房地产市场的垄断程度则相同立场。
居于京沪之间。中国人民银行专家测算的结论
是:各地房地产市场的勒纳指数位于 ~ 相关产品市场是指具有替代关系的产品范
区间,表明我国房地产市场的竞争非常围,两种产品彼此之间替代程度越高,竞争关系
不充分,垄断程度相当高,市场垄断是造成我国就越强。笔者认为,在房地产市场中确定“相关产
房地产市场失灵的重要原因之一。为此,政府应品市场”应该充分考虑房地产产品的特殊之处:
将促进房地产市场竞争作为基本的方针政策,将第一,异质性。区位是房地产异质性重要的决定
主要精力集中于促进市场竞争和反垄断的措施因素。第二,不完全的替代性。普通住宅、别墅、经
上来。济适用房、商业用房等类别面向不同的消费群
二、《反垄断法》在我国房地产市场中的适用体,不具备完全的替代性。第三,开发商强化产品
和分析差异化策略。现实生活中形形色色的楼盘广告铺
《反垄断法》第 3 条规定,垄断行为包括:经天盖地,各种新概念层出不穷,都是产品差异化
营者达成垄断协议、经营者滥用市场支配地位和策略的典型体现。第四,消费者偏好不同。不同的
具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者消费者对房地产的价格、位置、朝向、楼层、户型、
集中。总的来看,经营者集中的垄断行为在我国配套设施等都有不同的偏好。
并不突出,可以从四个方面分析:一是企业数量。《反垄断法》的实践证明,相关产品市场界定
我国房地产企业数量没有明显因集中而减少的得越窄,就越会高估企业的市场份额和支配力
趋势。二是企业规模。2005 年实力最强的 10 家量,被认定垄断的可能性就越大;反之,可能性越
房地产企业,平均总资产只有 86 亿元,与国外大小。上述四方面特性表明,房地产产品不同于普
型房地产公司相距甚远。三是市场占有率。即使通商品的同一性或相似性,这将实质性地影响到
24 总第 359 期

房地产市场
ChinaRealEstate
对房地产产品替代性的认定,这是我们在适用分析我国房地产市场中开发商的行为,完全
《反垄断法》时不