文档介绍：东方企业文化·公司与产业 2010 年 4 月
我国市场房地产垄断因素之解析
管培龙
(东北财经大学研究生院,大连,116023)
摘要:近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快,某些城市的房价甚至出现“飞涨”。造成房价过快、过大
幅度上涨的原因是多种多样的,但主要是房地产市场存在垄断因素。本文通过对我国目前房地产市场垄断因素
的表现及其分析,从而得出消除我国房地产市场垄断因素的方法及对策。
关键字:房地产市场寡头垄断
中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1672—7355(2010)04—0097—01
一、我国房地产市场垄断的原因者消除价格竞争,将价格控制在远远超过平均成本之上,
1、房地产产品的自然垄断从中获取超额利润。
与普通消费品不同,房地产产品是多种因素的综合体, 。受利润驱使,房地产商往往将
如地理位置和空间、通风采光、配套设施、物业管理、开目标定位于收入较高,需求弹性较低的家庭。建设大量中
发商资质等,其中地理位置和空间最为重要的构成要素之高档大户型的住宅,而将大部分普通用户拒之门外。同时
一,这使得房地产具有不可复制性,形成其自然垄断性。一些地方政府为了多得土地出让金而将倾向于中高档住宅
2、房地产厂商集中度较高而出售土地,使经济适用房政策在推行上难度大大加大。
近年来,房地产行业的两大门槛——土地和资金逐渐结果导致中低价位住房与经济适用房供给不足,住房供应
提高。2004 年 5 月政府提高房地产开发资本金比例,实力结构与住房需求市场结构严重不对称。
较弱的企业从金融机构获得资金的难度也加大了。
时,国家规定经营性土地出让必须采取“招、挂、拍”方式, 国家也制定了一些措施,来对付那些炒家,但是治标
在与资金实力雄厚的大开发商竞争中,中小开发商不易获不治本,加之政策出台仓促,本身存在漏洞。是有一些客
得土地。观效果,但要治愈目前房地产的顽疾还远远不够效力。要
3、土地市场的垄断从根本上解决问题需要:科学规划使用土地、合理规范占
我国宪法规定:“城市的土地属于国家所有”,政府高有标准、防止减少闲置浪费、理性调节社会分配、开源节
度垄断建设用地供应一级市场,很多地方政府设立土地储流拓展空间、政策引导市场调控。
备中心代表政府经营国有土地资产,负责统一收购、统一 ,引如竞争,消除垄断
开发、统一储备,并交由土管部门统一供应,禁止企业内国家鼓励以单位、团体的方式进行的集资建设住房,
部房地产公司利用企业自有的土地进行房地产开发。降低外来开发商进入市场的门槛,尽可能多地引入竞争,
4、房地产市场信息的垄断加强行业规范。
房地产市场信息不透明是影响房地产市场和谐发展的 2. 国家采取成本核算,采取政府限价或者统购统销,
重要因素。不少地方政府出于增加财政收入等方面的考虑, 控制暴利
竭力维持本地的高房价,对于房地产市场信息,如交易量、房地产暴利是不争的事实,之所以产生暴利,是因为
价格等等采取内部小范围掌握,对外严格封锁的政策,使消费者和房地产商在信息上的不对等,政府物价主管部门
得老百姓不能及时把握市场动向。完全可以核定某一地段、某一楼盘的成本价