文档介绍：我国房地产市场垄断势力度的测定与政策建议
[摘要与告白] 房地产市场的垄断势力会扭曲土地资源的有效配置和正常的市场价格,造成社会福利的损失。勒纳指数是测定房地产市场垄断势力度的一个重要指标。本文拟对1998- 2003年全国31个省、直辖市建立panel data模型进行实证研究,结果表明:我国房地产市场的垄断程度相当高的;开发商的垄断利润来源于较高的房价和以较低的地价。因此,应通过控制地价和房价等途径来降低房地产市场的垄断程度。
【关键词】房地产市场垄断勒纳指数政策建议
The Reserach on the Monopoly Power of China Real
Estate Market and Suggestion
Jiang XiaoQuan Ding XiuYing
【Abstract】Monopoly distorts the land resource’s effective distribution and market price. Lerner Index is one of the important indicators. The paper establish Panel Data on the basis of our 31 provinces .We find that the Monopoly Power of China Real Estate is very high, the price elasticity of demand is more than that of supply, and the degree of monopoly is not on the line of high extra profit, which is due to cheaper land resource. Therefore It is necessary to promote real estate market’petition and fairness through perfecting the land biding and transfer system, stipulating the sale ceiling price by Demsetz plan.
【Key words】 Real estate market Monopoly
Lerner Index Policy suggestion
一、房地产市场的市场结构特征
房地产行业市场结构具备垄断的特征。微观经济学依据厂商数量的多少、产品是否具有同质性、厂商是否拥有定价权、厂商进入与退出市场的难易程度和是否具备完全的信息,将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种结构。房地产行业属于资本密集型行业,建设周期长,厂商的数目较多,进入与退出市场都存在一定的障碍和壁垒,房屋在使用属性相同的情况下却在外观设计、等级和用途等方面存在较大的差异性,另外,房屋还具有空间的不动性和极低的替代性,房地产市场也无法达到信息完全的要求。由此可见,房地产行业的市场结构至少属于垄断竞争市场的范畴。
有期限的土地使用权是我国房地产市场的市场结构具备垄断特征的根本原因。我国房地产行业最关键的生产因素是有期限的土地使用权,而土地使用权本身就是一种垄断特权。我国对电信、电力、供水和铁路等垄断行业赋予特许经营权的同时,政府还拥有一定的价格管制权。而房地产行业不一样,政府将价格管制权在土地使用权转让以后也全部给予房地产开发商,这就造成政府对土地的行政性垄断转化为房地产商的市场性垄断。
房地产市场的垄断势力会扭曲土地资源的有效配置和正常的市场价格,从而造成消费者和生产者剩余的无谓损失,造成社会成本和社会福利的损失。而且市场垄断力量越大,损失越严重。其中一类损失是社会福利净损失,通常也称为哈伯格三角形。它表示购房者愿意以竞争性市场价格Pc购买商品房,但是市场垄断力量提升价格至Pm,导致房屋的销售数量由Qc减少至Qm,由此造成的消费者剩余的损失。另一类损失是购房消费者转移给房地产垄断厂商的剩余,通常也称为塔洛克四边形。它表示价格上升造成收入的再分配,即一部分购房消费者剩余转化为房地产垄断厂商的生产者剩余。(图1)
P
AR
MR
Pm
哈伯格三角形
塔洛克四边形
Pc
Qm
Qc Q
图1:房地产垄断势力造成的社会福利的损失
二、文献综述
一般而言,垄断势力测度的指标有勒纳的垄断势力度(Lerner Degree of Monopoly Power)、工业组织理论中的熵指标(entropy index)、由社会福利函数和基尼系数推导出包含体现不同伦理倾向的参数值的A