文档介绍：Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse薄Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse芅膁芈芀济南商住楼市场分析羅蚃膆·文/山东中原市场研究部羀莈芃莆蒅膄随着近几年的发展,商住楼在济南房地产市场上占据了一定的份额,近来商住小户型也在市场上相当走俏。商住楼设计上是住宅,但在建筑设计和功能配置上兼顾了商务办公的一些要求,作为市场的过渡产品,商住楼的市场供需情况如何?产品呈现哪些特点?发展前景如何呢?山东中原对济南的商住楼进行了详细的市场调研,并对此做了以下分析。蝿蒈羂一、市场供应情况 1、总体供应量及时间分布(见下表) ******··(2-19号)·· 从2000年到2004年,济南共计有20多个商住楼入市(规模较小或者是更早入市的楼盘未统计)。建筑面积总计约为80多万平方米,总套数近5000套。 2、不同时间的供应量从时间分布来看,近几年商住楼开发供应以2002年、2003年开盘项目较多,2003年是新增供应量最大的一年,而到了2004年上半年,开盘项目骤减,新增供应跌到近几年的低谷,差距非常之大。各个年份开盘的楼盘名称如下:点击看大图3、不同区域的供应量从数据图表中可以明显的看出,济南市商住楼区域分布呈明显的不均匀分布状态,近70%的楼盘集中在东部区域,供应面积达到60多万平方米,占到总供应量的74%。其中大部分集中于以山大路、经十路、二环东路、花园路包围的中央科技商务区和传统的文化教育区内。该区域内山大路周边高科技产业企业林立,分布着以山东大学为代表的众多高等学府,花园路商业物流十分发达,该区域经济、人文环境优越,科技、商务、文化气息浓厚。其次是中部的城市中心区;再次是北部交通物流较为发达的区域和南部交通便捷、环境优美的地段。相对于东部来说,西北部商住楼数量较少,规划建筑面积不足10万平方米。这与该区域相对经济落后,高科技含量企业较少,人文环境较差有密切关系。但该区域内目前尚没有高等级写字楼,随着经十西路的改造,纬六路高架路桥的建成,新规划西部产业带的确定,相信该区域内商住楼市场的发展空间十分巨大。二、价格分析 1、 总体价格概况商住楼目前均价为5424元/平方米,最低的价格是新龙家园的3400元/平方米,最高的大舜天成达到8000元/平方米。近五成的楼盘其均价分布在4000~5000元/平方米之间,四成多的楼盘均价超过了5000元/平方米;仅有不到一成的楼盘均价低于4000元/平方米。由此可见,5000元/平方米左右的价格是商住楼的主力价格,目前商住楼的也是以这个价格为主要构成的供应。 2、 不同区域价格分析各区域均价差别较大,中部(主要指市中区)商住楼整体价格最高,达到6424元/平方米,这与该区域地价最高有直接关系;其次是南部区域,平均价格为5744元/平方米,这也是和南部土地资源匮