文档介绍：重庆奥林匹克小球馆及沃尔玛购物广场商业物业运营规划书深圳市拜斯特企业管理咨询有限公司重庆奥林匹克小球馆及沃尔玛购物广场商业物业运营规划书目录第一部分国内商业物业概述第二部分重庆奥林匹克小球馆项目概况及风险预测第三部分项目运营规划(一)商业物业项目建筑设计规划评估策划(二)商业物业项目销售推广策划和销售代理(三)商业物业项目招商策划和招商代理(四)商业物业项目商业运营策划和运营管理第四部分深圳市拜斯特企业管理咨询有限公司简介第五部分综述第一部分国内商业物业概述(一)国内目前商用物业开发处于摸索阶段,现有大多数的商业物业开发建设和运营并不成功。首先,地产开发商在开发商业物业时并没有事先调研分析自身开发的物业有没有商业价值和适合哪类商家,建成后的商业物业不是没市场,就是物业本身的结构或技术条件不符合商家的要求,无法合理使用。其次,现代商业运营是产业化运作,绝大多数的房地产商都没有现代商业整合运营的经验,涉及到不同的商业运作模式更有不同的要求及对物业面积、柱距、层高、承重、供电量、冷气供应量以及经营牌照和税收等具体问题,都令到房地产商因缺乏统筹规划、运作能力而无从入手。再次,很多房地产商一味地为了尽快回笼资金而采取的一些短视手法,使得其商业物业在统一经营、规模获利、具增值潜力并谋求长足发展等方面不具备或失却其可以具有的优势。(经营权及管理权统一不了,商业物业无法正常运营,最终造成发展商、小物业主、按揭银行三输局面)。此外,由于缺乏现代商业运作的精英专业人士,使商业和物业不能充分整合经营或造成资源废置,形成以下局面:具有优势的物业不能充分发挥其潜力和优势;与不具竞争力的商业结合,使商业物业的价值得不到体现并造成损失;未经充分长远合理规划先天不足的商业物业本身就造成极大的浪费和损失等等。因此,若能够在项目运作之前就作出充分合理并具前瞻性的规划,扬长避短,定将使得商业与物业充分整合、相得益彰,并能长久互为带动、相互增值,为投资人带来最大收益。(二)国内目前商用物业发展趋势。国内目前各大城市的各个商圈,能够满足商业发展需要的商业物业屈指可数,商圈内也基本上没有可供开发的土地资源,加之交通环境的制约和影响,以及物业租金价格成本的偏高,成熟商圈已经不适宜新兴商业的物业选址和建店。随着人们消费****惯的改变,商用物业发展呈以下特点:(1)围绕交通主干道(双向六车道以上)两侧,区域性选址和建店,侧重考虑交通的便捷和配套停车位的充足。(2)商业物业规模将向经营面积为20000平方米以上的大规模,或者50000平方米以上的超大规模发展,同时,将形成各种互补业态组合的集中商业群和商业物业。(3)商业辐射力求达到十公里范围,刺激群体消费和集团消费的增加。(4)未来十年,城乡之间的商业融通将会普遍,位于高速公路城乡结合点的主出入口商业物业,将以方便快捷的物流优势,在市场中占有重要的一席之地。第二部分重庆奥林匹克小球馆项目概况及风险预测(一)项目概况1、宗地地理位置和现状。重庆奥林匹克小球馆项目用地位于重庆市渝中区与九龙坡区交汇处----高新技术开发区重庆市奥林匹克体育中心内。北临已经建成的25000平方米奥体中心大型广场,西临中心体育场,南临市政主干道,地块东北册侧约300米处设有轻铁站。该项目用地地块呈倒梯形,东西方向约230米,南北方向约140米,地块北高南低,南北落差约5米,地上建筑物已经拆迁完毕。2、技术控制指标。该项目总建设用地面积26000平方米;地块总容积率=(包括地上、地下全部建筑面积),总建筑面积68780平方米。(具体详实的数据、资料和情况,须有待实地考察后方可作出客观陈述)(二)风险预测1、该商业物业项目如果不能作出充分合理的、具前瞻性的现代商业物业运作策划规划,必然造成物业本身的废置和贬值。2、如果在该项目前期不能对建筑设计规划进行正确合理的评估和策划,必将导致后期的商业策划和运营无法纳入正常轨道,并丧失科学性、客观性、合理性,无法满足该项目对于现在及未来商业模式发展的需求,无法使其价值最大化,最终给发展商带来极大损失。3、若不能实施具发展意识的统筹规划,必将造成销售环节经营管理混乱,并导致未来商业运营和发展处于被动局面。4、如果不能正确的对项目进行全面、科学的评估,一些表面文章将使开发商盲目乐观,使隐性风险加剧,甚至使项目一开始就成本大大增加,使开发商背上沉重负担。5、如果没有科学、专业的策划评估和计划以及合理的实施步骤,将导致项目运营中设计、基建、销售、招商、商业运营等各个环节管理混乱、效率低下,最终造成开发商资金回笼不畅,遭受极大损失。(三)重庆奥林匹克小球馆商业物业项目策划、评估范围。为了满足国内外现有商业业态的商家对于该商业物业项目的硬件选择,确保该商业物业项目在未来至少20年期间具备高度的商业使用价值、商业竞争优势和物业