文档介绍：我国房地产调控中的政府间关系研究
摘要:近年来,房价不断上涨,政府在进行多次调控后,为什么还是未能有效规范房地产市场的发展呢?本文分析了房地产市场的面临的问题及问题产生的原因,并提出了四个方面的政府进行房地产市场调控对策。
关键词:房地产政府原因对策
1998年我国住房货币化改革以来,房地产价格一路攀升。即便是面临席卷全球的金融危机,我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后,即再次上涨。在积极财政政策和宽松货币政策支持下,2009年房地产价格出现了快速上涨的局面,其涨幅甚至超过2007年高峰期,这一年成为15年来房地产价格涨幅最大的一年。全年新房成交价格涨幅超过了20%,达到24%。房地产销售日渐火爆,乃至向疯狂演变。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨,到目前为止,虽然销售量有所萎缩,但价格依然保持坚挺。针对房价上涨过快的现状,从2003年6月央行121号文件开始,中央出台了一系列抑制房价过快增长的政策措施,比如,“121”文件、“831大限”、“71号”文件等等。但是至今为止,我国对于房地产调控的宏观货币政策未取得预期的效果。
一、我国房地产市场面临的问题
(1) 住房供求结构失衡,导致众多消费者难以购到合适的住房。目前我国各地房地产市场住房供应,普遍存在着高中档、大户型房屋偏多,中低档、小户型房屋及经济实用房、廉租房偏少的问题,导致众多居住条件差的欲购房者难以购到适合自己居住的住房,引起了社会大众尤其是低收入群体的不满,进而加大了不同群体之间的社会矛盾,增添了社会的不和谐因素。
(2)市场监控力度不够,房地产开发投资幅度过大。一方面政策本身不够完善,另一方面政策在实施过程中监控力度不够,上有政策下又对策,造成了房地产市场中出现了一些严重问题。如经济适用房“价高质低”,土地出让沦落“地王”手中,商品房空置率高,存量不断增加等。这说明房地产市场供需结构严重失衡。一些政府盲目制定房地产开发计划,导致市场供过于求。
(3)房地产企业财务结构不合理,经营风险加大。当前房地产开发企业数量较多,但是实力参差不齐,很多还是皮包公司。房地产开发和交易行为不规范。目前很多银行把房地产抵押按揭贷款作为优良资产,不遗余力地开展按揭业务,这是十分危险的。房地产行业对国家政策反应较为敏感,一旦出现不利的政策,银行将损失惨重。
(4)市场秩序混乱,导致违规违法行为增多。一是开发企业在房屋预售销售、土地取得和规划审批等环节存在着违法违规行为;二是各级政府主管部门在征地开发、房屋建设过程中存在着向征地、开发企业乱收费的行为。
二、政府对房地产市场调控效果不大的原因
我国政府紧锣密鼓地出台了一系列调控房地产市场的政策,虽然取得了一定的效果,但是离政府预期的目标还有一段距离,从2003年至今,我国采取的调控措施包括增加土地供应,以增加供给
;增加交易手续,以抑制房地产的投机性;提高按揭贷款利率;利用税收杠杆;进行舆论引导等等。
政府对房地产市场进行调控效果不大的原因是多方面的,主要有:
(1)地方政府利益与房地产市场的高度共生性。在分税制体制下,地方政府财源有限,“土地财政”是其主要收入来源,这些收入包括土地转让收益、房地产上的税收收益等,可以说,地方政府是商品住房行业最大的获益方。并且我国的干部考核制度以GDP作为主要指标,这两方面的原因导致地方