文档介绍：保税区二期商贸物流项目拟开发方案--五金机电专业市场项目项目背景市场分析项目定位项目规划项目运营风险控制项目效应结论与建议华南城项目启示一、项目背景厦门作为海峡西岸的区域中心城市,背依闽粤赣经济腹地,山海协作不断扩展,同时作为闽台交流合作重要前沿和口岸,厦门对台经贸往来和两岸航运的地位日益突显,为我市的商贸物流专业市场做大做强,提供了良好的发展机遇。厦门市的专业市场经过多年的发展,已经具备了一定的区域辐射能力,但厦门目前的专业市场多数是随着经济发展自发形成的,没有整体的市场规划与开发,缺乏专业的运营服务商,无论辐射周边城市的能力,还是市场的经营业态及管理服务方面都存在诸多的不足;与此同时,厦门岛内已有的部分专业市场随着城市化的发展,所处位置已经成为城市商贸活动的中心区域,近年来,随着商业地产的不断拓展,多个新城市商圈渐渐形成并成熟,市场货物进出频繁,为市区的交通道路带来巨大压力,原有市场与功能划分日渐清晰的城市规划已显得格格不入,同时也无法承载日趋活跃的闽台贸易,厦门急需有专业运营能力及完善物流配套服务的现代化商贸物流专业市场对现有市场进行承接。2007年市政府出台《关于促进流通业发展的实施意见》,并把特色专业市场开发作为重点发展的方向之一。但是近3年的时间,厦门市相关专业市场的规划和布局,明显进展缓慢,通过与相关政府部门的情况对接及了解,主要的原因是岛内缺乏足够大体量的可规划建设用地,以及有实力承担市场建设开发的主体;同时厦门作为海西的商贸中心城区,众多商户的交易采购习惯还是在厦门岛内,商户群体对在岛内专业市场采购货物的品质也有更好的信任度,这种自发形成的消费和采购倾向,就造成了近年岛外的专业市场的开发运营普遍不成功。象屿集团作为厦门市大型国有企业,一直积极实施市委市政府关于做大做强现代商贸流通产业、繁荣海峡西岸经济区的战略部署,象屿保税区二期沿港中路的近60万平方的相关物流用地,位于岛内主城区边缘,同时地处岛内岛外的交通结点,具备良好的规划商贸物流产业集群的承载条件。在保税二期进行相关专业市场的规划与开发,不但可以缓解主城区交通压力,提升核心商圈的服务产业层级,也为广大商家和消费者提供了专业的交易平台,商贸物流产业集群作为保税二期产业发展与提升方向,顺应了保税区管委会关于九大专业市场的区域开发设想。随着厦门岛内岛外一体化城市规划的实施,及海沧保税港区的封关运作,保税区二期的口岸物流业务以及厦门口岸物流行业的规划也将有所调整,保税区二期地块应该发挥联接岛内外、区位便捷的优势,大力发展以专业市场为主营的商贸物流业。目前象屿保税区二期及其相邻区域的商业氛围有待成熟,我司设想将保税区二期沿港中路片区开发以民生类和工业类目的性消费为主要市场方向的专业市场集群,成熟一个开发一个,逐步建设:五金机电专业市场、大宗生产资料交易分拨中心等工业类专业市场集群;建材家居MALL、汽配及汽车用品后市场、水产品交易中心等民生类专业市场集群,推进保税区二期可开发地块的产业转型,并带动整个保税二期商贸物流产业集群的形成和发展。(规划设想详见附件1)我司于2008年下半年开始就对相关专业市场进行调研,积极寻找扩大厦门城市影响力,提升市场辐射能力,增加政府税收以及增加就业岗位的市场机会和可开发地块。经过详细的选址评估,我司认为保税区二期地块地处厦门岛的交通枢纽,区域位置辐射周边各区,加上临近的城市配送中心的功能服务,适合发展定向性、目的性消费的大型商贸物流专业市场;通过为期一年对厦门相关市场的深入调研,我司将市场潜力大、发展空间广、有良好经营前景的五金机电市场作为保税二期商贸物流专业市场集群的首选开发方向。我司调研厦门五金机电市场数据:市场方向总调研商户数重点访谈商户数行业案例五金机电专业市场 20020 3二、市场分析1、,厦门五金机电行业发展迅猛,目前批发零售企业已有1500多家,生产型企业500多家,其中有批发能力的企业约在600家左右,基本形成了涵盖技术研究、生产制造、批发零售和安装服务领域的行业格局,成为福建省五金机电行业的主导,并具备良好的发展潜力。(今年年初福建省五金机电协会也从泉州迁址至厦门,厦门已经成为海西五金机电的行业领导者)厦禾路一带曾是厦门最大的五金机电市场,由于厦门工程机械厂、厦门电机厂、厦门汽车修配厂等厦门历史上比较老的机械厂都曾云集厦禾路,带动了此处曾聚集了300多家五金机电商户,一度占整个厦门五金机电商家的80%以上。随着城市的发展和工厂的外迁,厦禾路一带进行大规模拆迁,迫使商家只能另寻他处,目前厦禾路还有120家五金机电企业尚未搬迁,厦禾路五金机电市场也将随着城市化进程慢慢瓦解。这些五金机电商家以批发为主零售为辅,产品辐射整个福建,有些企业借助厦门