文档介绍：薇海南烂尾楼的成因和解决对策肁“烂尾楼”是指已经开工建筑的楼盘由于某种原因中途停止施工。未完成的建筑或是刚打基础,或是仅完成上部框架结构。岁月和风雨侵蚀之下,杂草丛生,锈迹斑斑,黑莠黯淡,蛇鼠横行。“烂尾”是一种形象比喻。就整个工程的生命周期来说,开工时鼓乐喧天,彩旗招展,不料后来却变成虎头蛇尾的建筑垃圾,并且尾巴上生脓害疮,“遗臭”数年甚至数十年,路人避之不及。蚂海南烂尾楼是我们国家经济快速发展中出现弊端的一个典型代表。烂尾楼产生的直接原因是海南房地产热带来的炒作风潮,深层次原因则是我国市场经济体制不成熟和干部监管体制的缺陷。螆一、炒房风潮螄海南的烂尾楼始于1988年。1988年,海南从广东省的一个地级行政区摇身一变成为中国的第31个省级行政区,也从一个“海外孤岛”一跃成为中国最大的经济特区。双重利好下,民间涌现出一股海南“淘金热”,主要是炒作房地产。海南省一夜之间冒出两万多家房地产公司,平均每80个人就拥有一家房地产公司。当然,他们主要目的不是建房子,而是炒地皮。螃据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年增长超4倍。当时的企业家潘石屹发现,当时海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口,人均面积达到50多平方米,当时北京的人均面积才不过7平方米。1993年下半年,中央实行宏观调控,银根收紧,冻结了大笔资金,大部分工程未能建成,大量开发商倒闭。宏观调控的结果是房价直线下跌,到1997年,海南同样的房子已经跌到了1000元以下,泡沫由此破灭。莁据统计,上世纪90年代初,海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的烂尾楼,其中烂尾楼工程的两个重灾区海口和三亚,分别有179宗和120宗。海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米,沉淀资金149亿元。当时海南不过六七百万人口,烂尾楼却占到全国的十分之一。从1999年一直延续到2007年,海南花了整整8年时间,“八年抗战”才把“天涯,海角,烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”消化掉。袆二、“权力经济”、官员***是主要原因膅绝大部分房地产公司在海南投资的目的,并不是为了服务城市建设开发房地产,而是为了“炒地皮”,迅速获取短期暴利。商品房建筑周期往往是一年左右,而炒作土地转手交易则时间可以很短,就像炒股票一样,只不过这时的炒作对象是土地(使用权)。薅在宏观经济形势没有紧缩,银根比较松的情况下,炒作土地的风险很小。起码在理论上,只要有一个获得建委批准的项目书和使用土地的文件,就可以到银行获得大量贷款,用别人的钱建房,卖房后就可以还贷获利。如果你不想真正建楼卖房,那么就可以把这份项目批准文件转让给别人,获得高额利润。因此,能否获得政府的土地批文,就成为当时房地产炒作的关键。膀由于当时海南所进行的市场经济改革严重缺乏健全体制,这为“权力的市场化”提供了比一般地区更好的机会,因而“权力经济”在这里比在内地更肆无忌惮。炒地炒得白热化时,在土地供给的一级市场上,权钱交易几乎是公开的。不少手握实权的政府官员和房地产公司串通一气,以极其低廉的象征性价格大批圈占土地,然后转手获取暴利。一张批准土地使用权的“红线图”(在大比例尺地形图上用红笔标明批准使用地块的界