文档介绍：海南烂尾楼的成因和解决对策
“烂尾楼”是指已经开工建筑的楼盘由于某种原因中途停止施工。未完成的建筑或是刚打基础,或是仅完成上部框架结构。岁月和风雨侵蚀之下,杂草丛生,锈迹斑斑,黑莠黯淡,蛇鼠横行。“烂尾”是一种形象比喻。就整个工程的生命周期来说,开工时鼓乐喧天,彩旗招展,不料后来却变成虎头蛇尾的建筑垃圾,并且尾巴上生脓害疮,“遗臭”数年甚至数十年,路人避之不及。
海南烂尾楼是我们国家经济快速发展中出现弊端的一个典型代表。烂尾楼产生的直接原因是海南房地产热带来的炒作风潮,深层次原因则是我国市场经济体制不成熟和干部监管体制的缺陷。
一、炒房风潮
海南的烂尾楼始于1988年。1988年,海南从广东省的一个地级行政区摇身一变成为中国的第31个省级行政区,也从一个“海外孤岛”一跃成为中国最大的经济特区。双重利好下,民间涌现出一股海南“淘金热”,主要是炒作房地产。海南省一夜之间冒出两万多家房地产公司,平均每80个人就拥有一家房地产公司。当然,他们主要目的不是建房子,而是炒地皮。
据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年增长超4倍。当时的企业家潘石屹发现,当时海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口,人均面积达到50多平方米,当时北京的人均面积才不过7平方米。1993年下半年,中央实行宏观调控,银根收紧,冻结了大笔资金,大部分工程未能建成,大量开发商倒闭。宏观调控的结果是房价直线下跌,到1997年,海南同样的房子已经跌到了1000元以下,泡沫由此破灭。
据统计,上世纪90年代初,海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的烂尾楼,其中烂尾楼工程的两个重灾区海口和三亚,分别有179宗和120宗。海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米,沉淀资金149亿元。当时海南不过六七百万人口,烂尾楼却占到全国的十分之一。从1999年一直延续到2007年,海南花了整整8年时间,“八年抗战”才把“天涯,海角,烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”消化掉。
二、“权力经济”、官员***是主要原因
绝大部分房地产公司在海南投资的目的,并不是为了服务城市建设开发房地产,而是为了“炒地皮”,迅速获取短期暴利。商品房建筑周期往往是一年左右,而炒作土地转手交易则时间可以很短,就像炒股票一样,只不过这时的炒作对象是土地(使用权)。
在宏观经济形势没有紧缩,银根比较松的情况下,炒作土地的风险很小。起码在理论上,只要有一个获得建委批准的项目书和使用土地的文件,就可以到银行获得大量贷款,用别人的钱建房,卖房后就可以还贷获利。如果你不想真正建楼卖房,那么就可以把这份项目批准文件转让给别人,获得高额利润。因此,能否获得政府的土地批文,就成为当时房地产炒作的关键。
由于当时海南所进行的市场经济改革严重缺乏健全体制,这为“权力的市场化”提供了比一般地区更好的机会,因而“权力经济”在这里比在内地更肆无忌惮。炒地炒得白热化时,在土地供给的一级市场上,权钱交易几乎是公开的。不少手握实权的政府官员和房地产公司串通一气,以极其低廉的象征性价格大批圈占土地,然后转手获取暴利。一张批准土地使用权的“红线图”(在大比例尺地形图上用红笔标明批准使用地块的界限)往往就能卖出几千万的高价。相比之下,***政府官员的一百万投资就是“毛毛雨”了。结果必然是,政府规划、调控能力薄弱,对市场的管理措施不到位,最后形成了巨大的海南“地产泡沫”。
三、金融监管缺位
房地产炒作,资金是基本动力,而炒房的资金绝大部分来自银行体系。海南炒房热期间,我国金融体制正处于计划经济向市场经济体制转变的开端,市场经济到底如何搞?没有现成道路可以照搬。在“胆子再大一点,步子再快一点”的推动下,许多人就千方百计套用银行资金炒房,一些金融系统的官员也趁机兴风作浪,和政府官员一样捞取好处。不仅沿海的资金大量流入海南,而且内地的资金也“一江春水向东流,流到海南不回头”。除了前期部分银行资金得意获利外,中后期进入海南的银行资金大部分被套住。土地炒作导致金融泡沫已经严重危及整个国家的金融安全了(当然不光是海南一地的问题)。据统计,截至1998年底,工、农、中、建四家国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元(加上社会资金积压总量达800多亿元),房地产信贷不良率高达80%以上。这些资金相当于现在的2000亿甚至更多,可见危害有多大。
题外话,朱镕基临危受命担任总理后,第一个重要举措就是限期各地银行收回资金。到期不能收回的,行长就地免职。但这可是“断人财路”的勾当,得罪的人可是海了去了。正是在这种情况下,1998年春天新任总