文档介绍：岑村项目市场调研
一、宏观环境调研
1. 广州市城市规划
2010至2020年:“优化与提升“的城市发展战略
2010至2020年,广州城市发展进入新阶段,从空间拓展向强调“优化与提升”品质转移,对新区、旧区的每一块土地精雕细琢,令城市框架更细化。2020年,广州城市发展重点在于新区配套建设的完善。包括:
①优化城市生活空间,改造旧城;
②协调珠三角及泛珠区域建设、统筹城乡发展,实现粤港澳交通一体化;
③提升城市基础设施水平,强化广州作为区域交通枢纽、物流、客流中心的地位;
④完善“双快体系”(快速轨道交通、高快速路交通)、“双化体系”(公共交通一体化、区域交通一体化)交通;
⑤构建合理的“蓝脉绿网”生态格局,实现区域生态系统良性循环,保障广州城市发展的生态安全。
 以五大功能区建设集聚城市高端职能 持续提升城市综合实力
广州市委、市政府提出在空间战略“八字”方针的基础上,实施“中调”战略。“中调”:疏解密度,改善人居;提升功能,优化环境;保护传统,凸显文化。
(1)以保护历史文化资源为前提,推进旧城有序有机更新,建设世界文化名城。加强城市文化特色风貌营造,建设文化特色名片地区;整体梳理内部开放空间,提升城市形象,初步构建“两轴两岸四大绿心”城市开放空间体系;建设符合现代化国际城市需要的文化设施,举行大型文化活动,提升文化影响力;
(2)疏解居住人口,降低居住功能比例,引导向新城区转移。引导中心片区人口向外疏解,降低中心片区人口密度;优化公共绿地系统布局,复兴河网水系,构建绿色串连步行廊道,提升生态环境品质;完善和提高基础配套设施建设水平,健全住房保障体系,提高人居品质。
(3)加强“城中村”改造力度,促动“城中村”价值提升,改善居住环境。
(4)实施“退二进三”政策,实现第二产业由中心城区向外围集聚区转移。适度发展都市型工业。
新一轮战略规划经过研究提出新时期,面向新的挑战与机遇,广州市空间发展战略将从“拓展”走向“拓展、优化与提升”转变。
小结
在“优化与提升“的战略下,广州市区域中心城市地位得到了巩固和提升,保持经济快速增长,大力拓展城市空间,优化城市功能布局,适度超前建设以道路交通为重点的城市基础设施,全面提高城市整体环境质量,取得了令人瞩目的成就。“跨越式”城市框架初步形成,多中心布局已现雏形。作为广州中央商务区的天河北将会迎来进一步的发展和升级,这对天河北商业地产是一个利好消息。
2. 广州市房地产市场分析
广州市房地产市场动向分析
2011年是房地产史上调控最严厉的一年,连续的准备金率的上调,限购政策扩大到二线城市,这些都显示出政府稳定房价的决心。而一向由政策主导的房地产市场也由此陷入低谷,投资需求得到很大的抑制,市场供求关系发生改变,市场观望情绪加剧。

供求分析
根据广州市国土房管局阳光家缘网,2012年3月,全市10区批准预售的商品房项目共15个,批准预售商品房4104套,%,%;,%,%。其中批准预售商品住宅2796套,%,%;,%,%。
在限购的政策环境下,这些存量远比需求量大,所以在短期内,广州的住宅市场是供大于求的。
价格分析
2012年3月,全市10区新建商品住宅网上签约均价12465元/平方米,%,%。
2012年3月各用途新建商品房网上签约均价情况
均价单位:元/平方米
这反映出限购令的持续,给开发商带来了很大的压力,开发商希望通过降价促销,尽快出货,以达到资金回笼的目的。
广州各区房地产分析
2012年3月各区新建商品房网上签约情况如下图:
2012年3月各区新建商品住宅网上签约面积情况如下图:
从上述两个图对比,可以看出,受到限购影响的中心六区在成交量方面远低于新四区,尤其在住宅方面的成交量更是低迷。值得注意的是,天河区的新建商品房成交面积不低,但是住宅面积却是很低,反应出天河区的商业和写字楼成交量不错。
小结
在限购的政策调控下,广州住宅的存量高居不下,购房者的观望情绪加重,未来广州房地产市场形势不容乐观。估计由于限购政策一直未有放松的迹象,广州房地产低***况还会继续。唯一利好的是,在住宅市场低迷的情况下,大量资金转向商业地产,未来的一段时间,广州的商业地产将会发展较快。
二:中观环境调研
天河区房地产区域分析
1天河区发展规划
天河区未来五年规划中,天河智慧城的提出则更是推动天河区商用物业发展的引擎发动机。天河智慧城是天河区正在倾力打造的“第