文档介绍：农村宅基地制度改革的主要做法根据中央改革要求,义乌市在相关法律法规和政策制度方面强化顶层设计,平衡各方利益,结合各项国家级改革,逐步探索出农民住房保障的多种实现形式。多形式完善宅基地取得及置换方式。义乌市在改革地区探索出了不同区域农民住房保障多种实现形式,即在城镇规划建设用地红线范围内实行新社区集聚建设,在城镇规划建设用地红线范围外实行空心村改造,远郊区实行异地奔小康工程。 1城镇规划红线范围内,实施城乡新社区集聚建设。新社区集聚建设政策的核心内容是满足农民基本居住需求前提下,允许集聚建设对象以户为单位申请宅基地取得及置换。村集体经济组织成员可以宅基地上合法的住宅建筑占地面积为基数,按1∶5或每人175平方米建筑面积置换具有完全产权,可以直接入市交易的高层公寓,同时剩余可置换权益面积还可以在相应地段继续选择产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等一种或多种方式置换。该模式实现了土地利用由粗放型向节约集约利用型的转变,引导了人口产业有序集聚,优化了城市品质。目前,全市在建7个集聚高层公寓项目,配套7个产业项目,预计安置农民144万余人。 2城镇规划红线范围外,实施空心村改造。义乌市相关政策规定城镇规划区范围外除宅基地换住房、异地奔小康工程以外的村庄,都可以实施空心村改造。改造以拆除村内危旧房、盘活闲置宅基地、畅通村内道路、改善人居环境为目的,实行零增地改造,义乌市对空心村改造中安置基数予以明确,原则上不得实施全拆全建。实施改造的村庄,采用联立式住宅安置,对建筑密度、容积率、房屋檐口高度进行严格控制,且不再规划建设多层、高层公寓。 3对远郊山区村庄实施异地奔小康工程。义乌市对地处偏远、人口稀少、自然承载力弱的远郊山区村庄,根据群众意愿,实施异地奔小康工程。异地奔小康工程分为集中安置、货币补偿安置、就近行政村安置三种类型。其中,集中安置是在山区村比较集中的镇街单独选址,规划安居社区;货币补偿安置是村级组织成员或配偶在本市其他区域有合法房产的,可放弃房屋安置,拆除山区房屋后,享受货币补偿安置补助及旧房残值补偿;就近行政村安置是采取整村拆建,以大中小户确定本集体经济组织成员的房屋补偿面积。目前,义乌市共有5个异地奔小康工程在建项目,可安置下山脱贫对象11万人。多举措探索宅基地自愿有偿退出机制。义乌市在确保农民宅基地权益不受损和保障户有所居的前提下,探索宅基地有偿退出的不同方式,真正实现宅基地减量化管理。一方面,退出宅基地复垦形成集地券。结合浙江实际,义乌市打造城乡建设用地增减挂钩升级版和新形态,实行集地券管理制度。将宅基地使用权人自愿退出的宅基地以及参加城乡新社区集聚建设、空心村改造和异地奔小康退出的宅基地等建设用地进行复垦,验收合格折算成建设用地指标,即集地券。集地券实行台账登记,建设项目需要时再挂钩在市域范围内统筹使用,从而达到零星的建设指标集中统筹利用。义乌市通过集地券有效打通了新型城镇化、农村现代化之间的任督二脉,破解了发展空间不足的难题。集地券可以进行交易,政府设立最低保护价40万元亩,初次交易获得的收益在扣除村级集体经济组织计提纯收益的10之外归宅基地使用权人所有。集地券可进行银行质押贷款,拓展金融功能。目前,义乌市建立了集地券后备资源库,预计可盘活全市农村存量建设用地2000亩以上,统筹用于民生项目,破解了城乡土地统筹利用难题。现在全市56个村实施了集地券政策,政府回购收益已达7960万元,平均每村14214万元。另一方面,退出宅基地用于再分配。义乌市规定对于自愿退出农村宅基地的农民,可以根据土地级差有序参加城乡新社区集聚建设,或进行纯货币化安置补偿,保证农民宅基地权益不受损。腾退的宅基地用于集体经济组织内部宅基地再分配的,回购价格由农村集体经济组织参照宅基地基准地价与宅基地使用权人协商确定,政府给予每平方米1000元的补助,全市已累计退出农村宅基地33万平方米。与此同时,全面开展城市有机更新。义乌市大力实施了578平方公里老城区更新改造,通过货币补偿、产权调换、货币化安置凭证三种补偿方式退出城中村宅基地。首批启动的3个区块改造,占地567亩,房屋建筑面积共计约32万平方米,涉及1954户,目前已拆除到位。多渠道完善宅基地权益保障方式。加快农村住房历史遗留问题处理,全面实施农村宅基地房地一体的不动产统一登记,完善宅基地抵押流转等用益物权,实现由单一居住功能向多功能转变。 1有序处理农村住房历史遗留问题。义乌市将农村住房历史遗留问题区分为严重违法和轻微违法,其中宅基地超过批准面积或按户控面积少于一间36平方米、住房超建少于一层,至今未依法处理,视为轻微违法列入历史遗留问题处理范围。义乌市对轻微违法的纳入有偿使用范围,有偿使用费参照宅基地楼面基准地价,以宗地为单位,由村集体经济组织按20年使用期限向农户一次性收取,并根据超占建筑面