文档介绍：2012年05月
每一次都精雕细琢
珠海华融时代广场项目
商业部分初步方案
项目营销方向初判
项目背景一:
90年代,珠海三大标志性高楼动工,金山大厦
是其中之一;
近20年过去了,历经多次的重启与动工,成
为珠海最具知名度的烂尾楼;
20年过去了,原金山大厦仍然是目前的珠海第
一高楼;
2012年,中国华融强势进驻,华融·时代广场将
正式走向市场。
关键词:第一高楼、烂尾20年、
多次重启失败。
项目营销方向初判
项目背景二:
项目位于珠海最繁华的拱北商圈核心,商业价值明显。
拱北商圈、本项目及与口岸的距离
目前珠海各商圈核心区域商业租金
800米
拱北核心商圈
800米
本案
拱北口岸
商圈
拱北商圈
吉大商圈
老香洲商圈
新香洲商圈
核心地带月租金(元/㎡)
500
350
300
200
项目营销方向初判
项目初判:
商业核心、第一高楼、烂尾20年、多次重启失败
营销优势明显
两大质疑
质疑一:多次重启失败,这次能不能成功;
质疑二:20年的规划,现在还能不能用,好不好用。
解决2大问题,还项目商业以本色,再做锦上添花。
项目营销方向初判
项目初判:
本项目与虽说是做销售,其实是在做信心,造势成为营销核心。
第一部分珠海商圈及销售市场研究
第一部分项目价值判断及营销策略
第三部分商铺合理优化建议
目录
一、珠海商圈及销售市场研究
珠海商圈分析
未来入市代表商业项目分析
销售市场分析
待售项目分析
珠海商圈结构分析
珠海商圈结构:
珠海主城区目前形成四大商圈:拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈。
珠海市受山地地形的影响,各商圈联系受阻,难以形成集聚效应,各商圈相对较独立。
拱北、吉大商圈是目前珠海的两大市级商圈,发展较为成熟,一定时期内仍将是珠海主体商业中心。
老香洲商圈
新香洲商圈
吉大商圈
拱北商圈
澳门
板樟山
将军山
珠海商圈结构分析
珠海商圈结构:
比较内容
拱北商圈
吉大商圈
老香洲商圈
新香洲商圈
现有商业规模
约23万平米
约20万平米
约18万平米
约10万平方米
核心业态
服饰鞋帽、精品百货、社区配套
超市、百货、餐饮、社区商业配套
超市、百货
社区商业配套
社区超市、小型百货
社区商业配套
商业特色
珠海最为成熟的商圈,人流量最大,以口岸经济为主,娱乐业较为发达。
历史悠久,档次最高且文化氛围较浓。
以传统百货超市为主,辐射范围有限。
以满足周边社区消费的超市百货为主
代表商业体
珠海口岸购物广场
莲花路步行街、国际大厦、迎宾百货等
珠海免税商场、
珠海百货广场
国贸购物广场
茂业百货
扬名广场
香洲百货
尚都百货
仁恒星园、旺角百货、华润万家和五洲花城商业
消费群
澳门人,游客及本地居民
本地居民及珠海中高收入家庭
本区域居民为主
本区域居民为主
未来发展方向
随着大型总体提商业的入市,拱北商贸中心的规划亦将进一步巩固该商圈在珠海第一商圈的地位。
片区规划用地饱和,新兴大型商业体打造难度大,今后重点发展旅游商业,商业发展潜力相对其他区域较为有限。
随着珠海居民收入提升,商场品牌化趋势明显,整体商业档次由低档向中档提升。
随着各新建社区的入住率提高,未来商业发展方向以区域性商业为主。
珠海商圈结构分析
珠海商圈结构(拱北):
商圈特点
商圈以澳门人、游客、本地人为消费群,其中澳门人消费占很大比例;
商圈氛围是珠海市最浓厚的,租金水平相对较高,商业步行街租金平均为500元/㎡/月。
人流量大,商业较为集中,满足澳门中低阶层及珠海年轻阶层为主的消费群体,以旅游、夜场消费为主。
商圈概况:
拱北商圈紧邻唯一通往澳门的口岸—拱北口岸,商圈以紧临拱北口岸的口岸广场、华润万家、莲花路商业街为龙头,形成了以迎宾南路和莲花路商业街为主体的商业格局;
拱北商圈代表商业体:
珠海口岸购物广场、莲花路步行街、国际大厦、迎宾百货、华润万家等