文档介绍：北京,供暖合同《北京市供热采暖管理办法》解读在包括北京在内的北方地区,冬季采暖是城乡居民的基本生活需求,供热事业是直接关系公众利益的基础性公共事业。 XX年12月12日北京市政府以216号令公布了《北京市供热采暖管理办法》(下称办法),该办法自XX年4月1日起施行,原《北京市住宅锅炉供暖管理规定》(1994年8月3日市人民政府第15号令公布、XX年6月1日市人民政府第150号令修改)和《北京市城市公用热力设施管理暂行规定》(1986年11月15日市人民政府京政办发[1986]141号文件发布、XX年6月1日市人民政府第150号令修改)同时废止。在节能减排、住房商品化、供热方式变化等背景下,《办法》对近年来北京供热工作中出现的新情况进行了规范,对已经成熟的新制度以规章的形式进行了确认。譬如对要求逐步采用热量计量收费,对供暖设施应急接管制度等。下面对《办法》的内容并结合原有的规章政策,从法律适用角度进行简要地解读,供供热单位和采暖用户参考。一、规定要逐步实行按照用热量计量收费,可以实现自主调控室温和要求暂停供热。按照《办法》第九条规定,新建建筑物应当执行建筑节能标准,具备热计量及室温调控功能。不符合现行国家住宅设计规范温度要求的住宅,应当逐步进行建筑节能改造和供热系统改造。建筑物进行节能改造的,应当与热计量和供热系统节能改造同步实施。也就是说,从XX4月1日起的新建房屋必须具备热计量和室温调控功能。而按照《办法》第十八条的规定,具备分户独立采暖系统型式的用户,在不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的前提下,经与供热单位协商,就暂停供热时间、交纳基本费用等事项达成一致后,可以由供热单位暂停供热。按照《办法》的规定,以后我们可以实现白天上班外出时自己调低温度以及房屋在长期无人居住时可以要求暂停供热,以减少不必要的资源浪费和经济负担。需要说明的是,关于暂停供热期间并非不交任何费用,而是需要缴纳一个基本费用的。这个基本费用的标准《办法》没有明确规定,实践中应由双方协商确定。为了避免协商不成出现纠纷,建议由主管部门制定基本费用计算标准,或者双方在签订供热采暖合同时对暂停供热期间的基本费用以及其他权利义务作出明确约定。二、规定供热单位与用户订立供热采暖合同应当符合国家和本市的有关规定。换句话说,供热采暖合同内容不得违反国家和北京市的相关规定,否则采暖用户有权拒绝签署。但供热采暖合同本质上属于民事合同,其内容以及双方权利义务应由双方具体协商,对于一些《办法》和其他规范性文件没有规定的内容,需要双方具体协商确认。即使对于《办法》明文规定的条内容,如果双方做了不同的约定,也是具有法律效力的。根据最高人民法院的司法解释,只有违反法律和国务院的行政法规中的效力型禁止性条款的才无效,而《办法》在立法层次上只是一个地方政府规章。另外,《办法》第十一条规定,未签订书面供热采暖合同,供热单位已经向用户供热一个或者一个以上采暖期的,用户与供热单位之间视为存在事实供热采暖合同关系。这个规定,与有人在诉讼中以属于无因管理或不当得利的理解有出入,司法实践中,像这样未签订书面协议而事实采暖的,一般也是认为属于事实合同关系,这点请大家注意。现实中,供热采暖合同一般是由供热单位提供的格式文本,为了防止供热单位在合同中加入类似高额滞纳金等不公平条款,建议主管部门指定供热采暖合同的示范文本,以便双方采用。三、未具体规定室温的标准(上限和下限均未作规定),仅要求室温需符合现行国家住宅设计规范的温度要求。与《北京市住宅锅炉供暖管理规定》相比,《办法》删去室内温度不低于16度的内容,原先媒体广为报道的草案中的关于室温不低于18度的规定也不见了,取而代之的内容是“采暖期内,对符合现行国家住宅设计规范要求的住宅,供热单位应当保证住宅用户卧室、起居室(厅)的室温符合现行国家住宅设计规范的温度要求,但因突发事件或者用户责任影响正常供热采暖的除外。用户对采暖期时间、采暖温度有特殊要求的,可以与供热单位另行约定。”对这一变动,我的理解是:第一,由于要逐步实现按热量计量收费制度以及在技术上要实现室温自控,所以规定最低温度已无意义;其次,由于不同房屋的设计(包括温度要求)不同,住户要求不同,作为地方政府规章统一规定最低温度没有意义,反而容易引发纠纷。上述规定,有其合理性,但也有弊端。譬如说在发生争议时,用户需要证明其房屋符合现行国家住宅设计规范以及该规范的温度要求,增加了一般采暖用户的举证难度。另外需要注意两点:第一,供热单位要保证的是卧室和起居室的室温,不包括封闭性的阳台、储藏室、卫生间、过道等部位的温度;第二,因突发事件或者用户责任影响室温的情形,举证责任在于供暖单位一方。四、规定了发生室温争议以及供热纠纷的解决办法关于室温争议,《办法》第十四条规定,供热单位和用户对室温是否达标存在争议的,