文档介绍：中星营销机构 2005年年终报告
宏观经济与政策
一级市场
二级市场
三级市场
中星营销机构------2005年市场研究与预测
引言
当新年钟声敲响的是时候,当我们放松心情去回顾一年来的上海房地产市场,浮现于脑海中的依稀就是“政策年”三个字。
也许有人会问,在国家大力主导市场经济发展的今天,如此兴师动众地使出“组合拳”来干预一个行业的运行,这可否被理解为是对市场经济的一种否定?从厉以宁先生著名的“二次调节论”中,我们应该可以找到答案。
快速赶超的国家发展战略决定了建国以来中国政府经济目标主导的必然趋势:通过房地产业的发展来带动整体经济的进步,这是政府“十五”期间的重要目标。这个从统计数据上看似已实现的目标主导了“十五”期间全国房地产业的高速飞升,经济目标的巨大诱惑使政府忽视了市场博弈主体个体理性所导致的“市场失效性”,这样的局面在中国房地产市场中已随处可见,在上海房地产市场中更是表露无疑。
一个有效的政府应该综合考虑经济目标和社会目标,令人欣喜的是我们的政府已经认识到了这一点,对社会目标的考量已经更多地被纳入到政府决策的过程中。环保工作全局地位的不断提升,政绩考核指标的逐步完善,这些无不在向我们传递着这样一个信号:未来的政策将是经济目标和社会目标的综合平衡体。
新的视角有助于我们更深入地去理解今年的房地产宏观调控。上海房地产市场2005年末的运行状况表明政策目标已基本实现,站在2006年展望“十一五”,我们相信,只要市场的运行能够保证经济和社会的协调发展,上海房地产业的未来仍将是一片光明。
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宏观经济与政策
经济环境是养料
经济环境是任何产业发展的养料,特别是对于房产行业这样一个与各项经济指标息息相关的行业来说,经济的作用和影响更加不容忽视.
房产市场发展两大基石
政策是舵手
政策是房产行业发展的领航者,当其发展偏离轨迹时,适当的政策出台可以纠正其错误.
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经济环境分析
国际资本流入
国际资本流动
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商办、中高档
住宅的价格
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经济环境分析
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05年贸易顺差超过100亿美圆
外汇储备超1万亿美圆
自04年6月以来美国连续13次加息
对华贸易逆差
通过降息引导资本外流,从而实现美圆贬值,拉动出口
05年升值2%,06年仍有小幅升值的可能
美
货
币
政
策
中
货
币
政
策
国
际
资
本
流
动
对于上海房地产市场来说其影响是复杂的,总的来说利好大于利空
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经济环境分析
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目前外资流入上海房地产市场的主要途径可能集中在中高档住宅和商办市场,而人民币一旦升值,则这些游资可能会获利了结,但这也要看人民币升值的时点
外资会判断房价下滑的幅度和节点以及与人民币升值幅度的比值,不会盲目入市
房价下滑期
房价稳定期
房价升值期
外资入市,然后抛售物业获利离市,会给房产市场带来又一伦波动
由于升值幅度较小,出于对后市的看好,外资可能继续留守,对高档住宅及商业形成有利支撑
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2005年政策回顾
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房产泡沫
供给控制型
信号导向型
需求抑制型
投资需求抑制型
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2005年政策回顾
提高土地成本
3个针对
4个通知
升息
国八条
期房限转与
开征营业税
-4
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2005年政策回顾
提高土地成本
供给控制
国土资源部:正式对外发布了《2005年工作要点》,《要点》中对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字并明确指出,2005年3月前将查清城镇闲置土地、空闲地和批而未供地情况;做好启动新一轮土地调查的各项准备;严格执行土地管理法律法规和供地政策、严把建设用地预审和审查报批关。
政策目标:通过加强对土地一级市场的控制,提高开发商的拿地成本,从源头上控制开发商对房地产市场的供给能力。
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