文档介绍：深圳市房地产业报告(2010年度)鹏元资信评估有限公司PENGYUANCREDITRATINGCO., 5深圳市房地产处于过热状态 61」房价持续处于高位且波动较大 9房地产价格持续高涨原因分析 17房地产调控政策分析 183」综合政策 “”调控 183」.2“4」7”调控 183」.3“”调控 193」.4“”调控 242011年深圳房地产市场预测 254」房地产调控将继续、深化 27附录1房地产业拉动GDP 28附录2地方政府依赖土地财政 29图表目录图12010年1月至2011年2月深圳新建住房均价(元/M2)及增长率 6图22010年1月至2011年2月深圳新建住房销售面积(万M?)及增长率 7表1深圳市历年商品房、商品住宅、二手住宅销售面积(单位:万M?) 7表2深圳市历年房价收入比 8表3 2005〜2010年人民币贷款新增、居民中长期贷款 10表4 2005〜2010年货币供应量 1()表5部分“地王”一览表 12表6历年购置土地面积、完成开发土地面积(单位:亿M?) 13表72010年深圳市新建商品住宅批准预售明细(单位:万M?) 14表82006〜2010年新建商品住宅新开工面积 15表92010年中央政府主要差别化信贷政策 20表10中央政府2010年保障房建设的相关政策 22表112007〜2010年土地出让收入、地方财政收入 29作为一个一线城市,深圳市房地产市场持续处于过热状态。受政府调控、供给减少等因素影响,2010年以来新房成交量显著下降;但是新房价格持续处于较高水平,并呈现出震荡上行趋势,2010年全市新建商品住房均价为20,297尬12,%。深圳市房价收入比和房价租金比远远超出合理水平。货币的过度供应和住房短期供给不足,是导致房地产价格持续走高的根本原因。过去10年中国M2的年均增速为18%,;而CPI10年累计涨幅都不超过25%,流动性过剩的结果是货币流向以房地产为首选的“资产池”。2008年以來深圳市新建商品住宅新开工面积呈下降趋势,造成住房短期供给不足。房地产调控措施对市场影响很大。2010年以来国内房地产调控政策持续高压,政府实行差别化的信贷政策、限购等一系列措施,主要是通过抑制投资投机需求、增加保障房供给、加强市场监管等手段来遏制房价过快上涨。在国家和深圳市各项调控政策的作用下,深圳市房地产投机炒作行为得到了有效控制、房价快速上涨的势头得到的一定的遏制。目前市场观望范围浓厚,未来若房价出现快速上涨迹象,政府可能出台更严厉的调控政策,如加息、物业税等。房地产市场将保持平稳发展。一方面,市场供给出现偏紧,需求依然旺盛,房价上涨的因素依然存在;另一方面,调控政策继续趋紧。两者的博弈导致房地产市场将保持平稳发展。1・,首先表现为房价持续处于高位。2010年虽然遭遇了严厉、频繁的政府调控,但深圳新建商品住房成交均价仍然突破2万大关创历史新高。根据深圳市房地产研究中心的统计,2010年全市新建商品住房均价为20,2977OM2,%;1・4月新建商品住房均价持续在2万元M以上;5・8月份,受市场观望情绪影响,新建商品住房•均价有所回落;自9月份开始,新建商品住房均价再次显著反弹。调控政策通过影响成交结构对成交均价也造成了一定影响,即政策压制高端楼市,导致2・3季度整体成交均价水平呈震荡冋落之势,不过房价持续处于高位并于年尾呈现出继续上攻趋势。进入2011年后,1、2月份新建商品住房均价均在2万元以上。图12010年1月至2011年2月深圳新建住房均价(元/M?)