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绝对保密
JUN
2013年12月武汉广东光正行家房地产有限公司
武汉前第三季度市场监测报告
宏观政策
土地市场
住宅分析
未来预判
2013
PART 1 宏观政策篇
宏观经济逐步走出低谷,继续保持缓步增长;全国整体量价企稳回升,中高档项目销售情况明显走好,刚需涨价后热度有所降低,一二线城市表现全面好于去年,三、四线城市正逐步分化;土地市场热度一路飙升,一线城市中心城区地块集中入市推高地价;全年商品房交易量有望突破12亿,一二线城市交易量保持平稳。
经济:宏观经济逐步走出低谷,继续保持缓步增长,但不稳定不确定因素依然突出
政策:宏观维稳,中央着力长效机制,地方政策微调有紧有松
市场:全国整体量价企稳回升,中高档项目销售情况明显走好,刚需涨价后热度有所降低,一二线城市表现全面好于去年,三、四线城市正逐步分化
土地:土地市场热度一路飙升,一线城市中心城区地块集中入市推高地价
企业:加快推盘提升销售,拿地成本升高,资金压力略有放大
预判:全年商品房交易量有望突破12亿,一二线城市交易量保持平稳
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宏观经济:宏观经济逐步走出低谷,继续保持缓步增长,但不稳定不确定因素依然突出。
发达国家出现复苏迹象,新兴市场增长困难重重:2013年全球经济逐步走出低谷,继续保持缓步增长,形势继续朝好的方向发展,但不稳定不确定因素依然突出,国际金融危机深层次影响仍未消除,跨境金融风险问题凸现,实现世界经济全面复苏和健康成长仍然面临严峻挑战,还有很长的路要走。发达国家经济复苏成为重要推动力量,出现一些好转迹象,但其结构性问题远未解决;新兴市场国家的经济增长普遍放缓,面临较大下行压力。
%,,下半年国内两大变数或引发新一轮危机,虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好,但二季度以来已经出现明显回落征兆
PART 1 宏观政策/宏观经济
2012年1-2013年10月CPI指数和PPI指数
开发投资:房地产开发投资增速明显回升,房屋新开工全面回暖、销售面积持续走高
从房地产开发投资来看,2013年1-8月中投资额达52120亿元,%,同比增速基本在20%左右徘徊,在经济企稳回升、房地产调控政策松绑的背景下,行业信心逐步回升,房地产行业开发投资力度明显加大。
房屋新开工方面,2013年1-8月,全方米,%。从2013年前8月商品住宅新开工面积同比增幅来看,已经完全走出去年的下跌区域,但较前期水平还相差甚远,仍处于历史较低水平。商品住宅新开工面积的增加,稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。
PART 1 宏观政策/开发投资
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全国土地市场: 土地市场热度一路飙升,一线城市中心城区地块集中入市推高地价
PART 1 宏观政策/全国土地动态
土地市场热度高涨,一二线城市中心城区地块集中入市,高溢价土地频出,丌断刷新土地单价、总价排行榜。2013 年 1 至 8 月 TOP20 地块成交总价门槛已经从去年全年癿 17亿上涨至现在癿 40 亿,涨幅达 135%,而单价方面,去年单价地王成交单价为 33831 元/平方米,今年截至目前单价地王已达 51046 元/平方米。
三大因素促成了今天尤其是三季度土地市场的热销:
1、企业主观拿地的意愿非常强烈。
2、土地供应端政府推地的积极性也在增强。
3、企业内部管理的调整也是推动土地市场繁荣的一个重要因素。
后市预判:2013年四季度
趋势一
趋势二
趋势五
趋势三
趋势四
价格涨幅过快加大政策收紧风险,开发企业加快推盘以快速回笼资金是必然选择。
四季度为全年供应高峰,大环境稳定背景下季节性规律将在今年继续。四季度供应
量继续略高于成交量,去化压力仍在,全稳。
全年商品房成交量有望突破12亿平方米, 三、四线城市将有较好表现
地方政策调整更为灵活,限购、限贷等行政手段在全国范围内继续,但不同城市
可能出现差异。
供求关系决定四季度全国价格稳中有涨,但热点城市上行压力突出
地方政策调整更为灵活:主要原因有两点: 第一, 热点城市高价地块频现加大房价上涨预期, 限购限贷等短期行政手段退出的可能性较小,部分房价涨幅突出的城市或将存在政策加码风险第二,部分城市由于经济下行压力增大,房地产市场呈现低迷态势,政府也可能考虑在限购政策允许范围内做一定调整。
土地市场稳定预期作用愈加重要:继“国五条”要求各地加大住宅用地供应后,9 月 25 日国土资源部再度强调