文档介绍：影响住房价格因素
房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式,只有把微观管好,管到位,才能把增加住房供给、抑制不合理需求的调控目标落到实处,政府才能掌握房价调控主导权
房地产宏观调控,关键是房价的调控。房价问题是当前最热点的问题,牵动着众多
百姓的心,关系政府形象,牵涉银行、企业利益,关系房地产未来能否持续健康发展,调控好十分必要。
上世纪90年代以来,国家对房地产进行过几次大的调控,总地看房地产宏观调控方向是正确的,美中不足在于中观、微观层面管理还不够精细,不够坚决,不够到位,使房地产公司有了较大的反向操控房价的能力,有的年份房价涨幅没能控制在理想范围。
为促进房地产业健康可持续发展,必须有效调控房价,控制房价涨幅,笔者拟从影响房价的主客体因素入手,探讨调控房价的对策。
影响房价的主、客体因素
影响房价的因素很多,有主体因素,也有客体因素,从大的方面来看,影响房价主体因素有3个、客体因素有4个。
(一)政府是代表人民利益的房价调控者。调控房价是政府职责,政府调控房价的手段众多。土地供应量、房地产各项税费政策、银行贷款利息、信贷规模、二套房首付比例政策、注册资本金比例要求等都是宏观调控手段。
(二)房地产商是房价重要影响者。房地产成本以外有着诱人暴利空间,房地产商竭力加以影响。房地产商影响房价也是利用市场规律,通过减少房屋供应,以达到提升价格的目的。影响房价手段主要有:一是多囤地;二是少建房,缓建房;三是多捂盘,缓供房;四是烘抬房价。
(三)需求方是房价基本走势决定者。作为需求方、房屋购买者,其量的大小是影响房价的最根本因素。在我国房地产发展实践中,旺盛的需求是推动房价不断上涨的主导力量,其中的炒房等投资性需求比例越来越高,对房价上涨起了推波助澜的作用。
(四)4大客体因素。地价是房地产成本重要组成部分,地价是通过挂牌出让由市场决定的,既不由政府意志决定,也不由房地产公司意志决定。
房地产的建造成本也是房价的重要组成部分。建造成本由市场化程度很高的建筑市场决定,建筑企业竞争很充分,房地产商已经把房屋建造费用压得较低,建筑成本一般不会成为房价上涨的原因(当然建材涨价的因素例外)。
房地产税费。房地产企业所缴纳各项税费,是由政府相关法律法规确定的,征收办法一经确定,会相对稳定,但也不是一成不变,根据宏观管理的需要,政府可做适当调整。
房地产不可移动性特点造成的房地产市场的局部(区域)容易形成供求失衡是影响房价的重要客观因素。房地产这种特点有多种表现形式:一些城市除存在旺盛的本地需求,还存在大量外地需求;一些城市特定区域需求格外旺盛,房价格外高(如北京金融街等区域);一些城市的某些区域土地供应极为稀少,极易形成开发垄断,导致房价过高等等。上述这些特点,对房地产商操控房价十分有利。
总地来看,影响房价的主客体因素作用各有不同,客体因素决定着房屋的基本价值,主体因素则是影响房屋的价格。购房者主体需求状况与房地产商主体供给状况决定着房价的基本走势,政府和房地产商两大主体则分别起着制约和助推房价走势的作用。
房价调控的对策
房价是可以调控的,房价调控是政府的职责。调控房价措施很多,关键在于不仅要进行宏观调控,还要进行中观和微观管理,不仅要进行定性的宏观调控,还要进行定量的精细化