文档介绍：Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse膆袄膁蕿薇薆膄虿羈肄羃蝿荿螆螂衿螀芃螅罿袆羅薃罿芇蚇节聿蚈膅肁膈2002年10月31日聿袇肄芈膆芅袃莈目录薇第一部分:商业部分羇1-大连市概况 5蚂1-1大连市概况 5蚂2-大连市的商业分析 5羈2-1市场回顾 5蒅2-1-1国营商场同合资商场共存 5蚅2-1-2超市效应 6螂2-1-3商场相对比较集中 7荿2-2大连商业分析 7膆2-2-1大连现时商业总存量 7蒄2-2-2未来商业供应 7袂2-2-3市场售价及租金反映 10蝿2-3大连商业个案分析 11蚄2-3-1大连胜利广场 11节2-3-2大连大世界家居广场 12羂2-3-3大连奥林匹克购物广场 13羆3-项目的商场部份分析 15莆3-1项目概况 15羁3-2项目SWOT分析 16肂S——项目优势 16莇W——项目劣势 16螄O——机会 17肄T——威胁 18膂4-市场定位 18螈4-1国内市场形势 19薆4-2大连商城的形势 21螃4-3本项目覆盖地域及经济潜力 22芁4-4市场需要什么 23腿4-4-1商场档次分析 24羄4-4-2商场类型 25薂4-4-3商场主题分析 25芁4-5本项目产品定位 26芆4-5-1档次定位 26蚆4-5-2本项目的主题定位 28莁※首创旅游式主题的商业物业概念 28莁※主题新颖的吸引 28蚇※市内旅游文化的支持 28膄※对消费人群的吸引力 29莄※借用概念的吸引力 29蒁※借用其它元素的吸引力 30肈4-5-3形象定位 30袅4-5-4项目定位的发展优势 31膃4-6项目产品设计建议 33薁4-6-1针对项目整块建议 33蒈4-6-2针对A、B、C、X地块的业态? 33芃4-6-3针对D、E地块规划 35袁4-6-4针对D、E地块的业态设置 35蚁4-7项目的特色如何营造 38衿5-商场的租售策略 40肅5-1目标客户 40羄5-1-1销售目标客户 40螁5-1-2招商客户 40肆5-2租售时机 40螇5-3租售策略 41蚃5-3-1租售推广策略 41袁5-5主要促销手段 45蒇5-6招商条件 46膅5-6-1租金优惠 46蒂6-商场的经营管理 47袀6-1角色 47袈6-1-1对内经营 47羇6-1-2对外经营 47芁6-2目标 48羀6-3效果 48羅6-3-1旺人(消费人流) 48肁6-3-2旺场(投资者和商家) 49肀6-3-3旺财(经营收益) 49螆6-3-4运用多元化经营策略, 50肂6-4商业物业主要经营管理模式 50袃6-4-1经营模式比较 50蝿6-4-2采用经营模式的论证 52袆6-4-3结论 52蒃7-经营推广 53芀7-1推广活动 53薇7-2信息系统建议 53羆7-4经营促销手段参考 54袃8-经营管理组织架构 55羂9-商业招商经营运作优势 55薀9-1-1具有较强的商业招商能力, 55肆9-1-2具有实际招商操作经验, 55莄9-1-3具有引入主力店的成功经验 56蒀9-1-4丰富商业经营运作经验, 57荿9-1-5服务品牌 57膆第二部分:住宅部分螅1-大连住宅市场概况分析 59膂2-项目的优势劣势分析 60膈2-1项目优势: 60芅2-2项目劣势: 60袂3-目标客户的定位和分类 61蚀3-1住宅的目标客户分析 61袇3-2公寓的目标客户分析 61莅4-项目定位 62芃4-1项目理解 62莂4-2产品定位 62羀4-3形象定位 63莅4-4项目形象包装 64蚄5-产品建议 64螀5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议 64虿5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明 64蒅5-2户型设计建议: 67肅6-项目命名的初步建议 67蒂6-1项目整体命名 67蒈6-2商业命名 67薅7-住宅与商业的互动分析 68蒆7-1住宅与商业的统一性 68罿7-1-1住宅统一性体现 68蒀7-1-2商业统一性的体现 68蚅7-1-3住宅和商业的协调 68薂7-2住宅和商业开发推售的互动策略 69蚁6-3说明 71艿螅羃莃第一部分:商用物业肈1-大连市概况袅1-1大连市概况莄大连市位于辽宁省南部,辽东半岛南端,西北频临渤海,东南面向黄海,与山东半岛隔海相对,共扼渤海,素有“京津门户”之称,北面背依东北大陆,腹地了阔,甚称“东北之窗”,海、陆、空交通发达,十分便利。袁大连市区总面积约12,,,分6个行政区,3个县级市。螇羄2-大连市的商业分析螅2-1市场回顾薃2-1-1国营商场同合资商场共存袀1998年以前,历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好,在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入,大连商业市场饱受冲击,原有商场的租赁及销售市场几乎不复存