文档介绍：膆咸阳市城市房屋拆迁估价操作规则      第一条 为加强本市城市房屋拆迁估价工作,维护城市房屋拆迁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》、《陕西省城市房屋拆迁评估规则》及《咸阳市城市房屋拆迁管理暂行办法》,制定本规则。     第二条 本规则所称城市房屋拆迁估价,是指评估机构按照国家规定的技术标准和评估程序、以房屋拆迁许可证核发时为估价时点、参照市政府及有关部门公布的货币补偿基准价格和建筑物重置价格,结合被拆迁房屋的区位、环境、用途、建造年代、结构、建筑面积等情况,综合评估确定被拆迁房屋的房地产市场价格。     第三条 本规则适用于城市国有土地上的房屋拆迁价格评估(以下简称拆迁估价)。     第四条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁估价时点为拆迁许可证颁发之日,拆迁分期、分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。    第五条 被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类,其中住宅分为成套住宅和非成套住宅。成套住宅是指按规划、设计统一建造的套内有卧室、厨房、卫生间等设施的单元式住宅;非成套住宅是指除成套住宅以外的其它住宅。非住宅分为商业用房和其它非住宅两类,商业用房是指房屋所有权证记载的,或者规划部门批准标明的商业用房;其它非住宅是指除商业用房以外的非住宅,主要包括工业、仓储、车库、旅馆、办公、公益事业等用房。    第六条 住宅拆迁估价,参照市政府公布的被拆迁房屋货币补偿基准价格,根据拆迁就近地段多层结构住宅楼房(砖混甲等一级)市场成交平均价,确定拆迁区域内被拆迁住宅的货币补偿基准价格,结合被拆迁房屋结构、环境修正、建筑物重置成新、楼层、朝向等因素综合确定被拆迁房屋补偿价格。     商业用房拆迁估价,参照市政府公布的被拆迁房屋货币补偿基准价格,根据被拆迁房屋与同类结构用途、商业区域繁华程度和地段相近的房屋市场交易平均价格,确定拆迁区域内被拆迁商业用房的货币补偿基准价格,结合房屋结构、临街状态、建筑物重置成新、楼层等因素综合确定被拆迁房屋补偿价格。    其它非住宅房屋拆迁估价,参照市政府公布的被拆迁房屋货币补偿基准价格,根据拆迁就近地段多层住宅的(砖混甲等一级)市场平均价确定拆迁区域内其它非住宅的货币补偿基准价格,再按照不同比例:工业、仓储、车库为80%,旅馆、办公、公益事业等其它非住宅房屋为100%,对货币补偿基准价格进行处理,结合被拆迁房屋结构、环境修正、建筑物重置成新、楼层等因素综合确定被拆迁房屋补偿价格。    拆迁项目实施时,被拆迁房屋货币补偿基准价格的确定:评估机构按照上述规定做出初步的货币补偿基准价格评估报告,听取拆迁当事人意见,经市房屋拆迁评估专家委员会评审,由市房屋拆迁管理部门公布实施。      第七条 住宅房屋拆迁估价按以下公式进行计算:      住宅房屋拆迁评估价格=[货币补偿基准价格×环境修正系数+建筑物重置价格×(1+层高调节率)×成新]×(1+楼层调节率+朝向调节率)×建筑面积      楼层调节率见附件一,环境修正系数见附件二,朝向调节率见附件三,层高调节率见附