文档介绍：调研范围:北中环街——迎泽西大街——南内环街——长风西街——南中环街滨河西路——千峰南北路——和平南北路调研方法:实地调查调研时间:2013年10月——11月调研项目:金域阅山,嘉怡国际丽都城,摩天石,彩虹湾,华峪东区,海棠广场,十二院城,万水澜庭,万科蓝山,天玺公馆,西岸,万科金域国际,万国城,君威玉泉龙苑,阳光汾河湾,绿地塞纳公馆,㎡46%289-390㎡毛五证15000万国城650000m260%130-240㎡精\毛五证13000天一城161万㎡42%130-600㎡精装五证13000天玺公馆34000㎡45%197-276㎡毛坯五证12000万科蓝山300000m235%90-290㎡精装五证11000嘉怡185000㎡38%300-500㎡毛坯五证9800金域国际50000㎡40%75-172㎡精装五证9500汾河湾1230000㎡40%88-316㎡毛坯五证9500十二院城845000m240%82-143㎡精装五证9000万水澜庭20万㎡30%133-190㎡毛坯五证9000塞纳公馆7万㎡35%70-300㎡毛坯五证8500海唐广场308000㎡30%90-142㎡毛坯五证8000金域阅山317824㎡40%79-143㎡毛坯五证8000玉泉龙苑700000㎡35%90-185㎡毛坯不全7300西岸30万m235%162㎡毛坯五证6200彩虹湾50000㎡35%65-140㎡毛坯五证6000华峪东区130000㎡35%80-140㎡毛坯不全5800 六、研究分析1、价格分析从图中可以看出区域内摩天石的价位最高15000元/平米,最低的是华峪东区5800元/平米。通过计算可以得出,区域内住宅均价是8977元/平米。同时,排除摩天石,万水澜庭,西岸,彩虹湾现房价格因素后,区域内住宅均价是8957元/平米。以均价8957元/平米米为分水岭,摩天石,万国城,天一城,天玺公馆,万科蓝山,嘉怡国际丽都城,万科金域国际,阳光汾河湾,十二院城,万水澜庭都在均价格之上,对比均价之上的竞争项目,可以看出摩天石,万国城,天一城,天玺公馆,,从价格角度分析,非常有竞争力,下面结合各个项目的实际情况逐一进行分析。彩虹湾,由于项目入市较早,去化多数,已是尾盘销售,同时后续没有供给放量,因而可以摒弃;西岸,君威玉泉龙苑以6200-7300元/平米的均价在房价不断高企的形势下占据了巨大优势;华峪东区(项目可能属于133工程,可以办理银行按揭贷款)项目规模较大,价格相对较低,对购房者具有价格吸引力。可见,这些竞争项目对区域内住宅价格提升形成较大的冲击,从而影响客群价格抗性,、项目进展项目名称项目进展情况摩天石一期准现房在售,主推390㎡户型,工程进度:一期现房万国城预计2014年可入住天一城已封顶天玺公馆1-6号楼均已封顶,现在正在做园林施工,做外立面钢化。万科蓝山现主推1#,工程进度:已盖到十五层嘉怡打地基中,预计2015年可交房金域国际准现房,做内部装修汾河湾一期明年3月交房,二期八栋楼在建,五证齐全。十二院城二期准现房销售,三期即将开盘。万水澜庭现房,已交房塞纳公馆三期已封顶海唐广场期房,2016年4月份金域阅山金域阅山小区全面施工,1号楼盖至25层,2号楼与写字楼已经封顶,3号楼盖至20层,4,6号楼盖至16层,5号楼在做外立面,中心景观绿化已经成型。玉泉龙苑南区2#3#楼封顶;北区3#4#5#6#7#8#9#楼已封顶,正在外墙与内装,5#楼周边正在做绿化。西岸现房彩虹湾现房,已交房华峪东区4号楼封顶,已交房,18号已经封顶。从项目工程进步来看,已交房入住的有摩天石、彩虹湾、十二院城、万水澜庭、西岸、华峪东区。其中的天玺公馆,万科金域国际,金域阅山,君威玉泉龙苑,也开始做下去园林和内部装修了。还有一部分,如怡佳天一城,绿地塞纳公馆等项目都已经封顶。但其中最晚的项目要在2016年才能交房如:海唐广场。消费者会以工程进度快慢和证件是否齐全的情况下,来进行价格上的对比来选择房子,消费者关心的主要是证件齐全和交房的时间。3、容积分析容积率的高低一定意义上意味着项目整体居住舒适度的高低,容积率较低意味着居住舒适度较高,反之亦然。从图中可以看出,容积率2——3的项目包含彩虹湾,万水澜庭,华峪东区、十二院城;容积率3——4的项目包含金域阅山,万科蓝山,天玺公馆,西岸,万科金域国金,万国城,君威玉泉龙苑,阳光汾河湾,塞纳公馆,怡佳天一城,嘉怡国际丽都城;容积率4以上的项目只有摩天石;因此,通过分析项目容积率得出,摩天石的居住舒适度是最差的,这从具体的实地调查中得到了应证。4