文档介绍：鹤壁·淇县【付庄城中村改造项目】
第一阶段市场调研部分工作提案
住友顾问
2011年8月
序
首先,很荣幸能够参与鹤壁淇县“付庄城中村改造”项目的前期策划工作,这也将为本项目在后续的工作中少走弯路、实现贵公司的预定目标创造了更多的有利条件。
经过贵公司和我公司的初步沟通及对项目周边的实地勘查,我们双方也进行了一些简单的操作意见交流。由此基础上,在这个方案的制作过程中,我们也充分结合了一些其他城市规模同类项目的实际操作手法。在互相学习,相互借鉴的基础上,我们即肯定了本项目的一些操盘思路,同时也区分了本项目和其他项目的一些不同之处。
住友相信:“付庄城中村改造”项目更多要承担的是社会责任,它不仅会是一个城市的标志,更是一张城市的名片;它的未来不仅要追求利润的最大化,更要为一个城市的发展树立新的形象,做鹤壁淇县县城的建筑标杆。
由此,我公司前期市场调研、产品定位等内容主要是围绕“项目利益”、“建筑标杆”为基础点来进行的。期望能与贵公司携手,共同谱写一曲淇县房地产市场的华彩乐章!
目录
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PART 1—市场环境
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PART 2—项目分析
PART 3—定位分析
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PART 4—产品建议
PART 1 市场环境
城市环境背景及宏观经济分析
房地产市场环境及态势分析
周边地产项目调研及分析
鉴于:
当前房地产调控政策的日趋加紧
房地产行业受政策影响性较大
所以,住友认为有必要对历来房地产发展及政策态势,作一个系统的梳理与回顾,希望能为当前项目的成功定位与顺利开发提供正确导向!
房地产市场环境及态势分析
【2000—2003年】
【2004年】
【2005—2007年】
风险争议和初步控制阶段
控制供应阶段
从严全面调控阶段
对房地产市场尚未形成明确统一的看法,仅从防范风险的角度出台相关政策。
1、2002年下半年,中国人民银行提出房地产市场的风险问题
2、2003年2月18日,国土资源部发布了《关于清理各类园区用地,加强土地供应调控的紧急通知》
3、央行“121”文件:从七大方面对房地产信贷做了进一步规范,对房地产开发企业贷款、个人住房贷款、商业用房贷款以及土地储备贷款作出新的规定,提出了更为明确、量化和严格的贷款件。
1、从控制投资规模的角度,运用土地和信贷政策,对房地产供应量进行控制。
2、:协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕
3、三个暂停:全国暂停农用地转用审批,暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地,利用总体规划的修改,暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。
4、央行调整银行贷款利率及个人住房贷款利率:%。房地产市场调控是沿着三条路径进行: 一是紧缩土地供应:继续了土地市场公开化和整顿土地市场的步伐,相继出台了""和"三个暂停"。二是紧缩货币供应:利用货币工具,通过调整对银行的货币供应量来紧缩对房地产企业的信贷供应量。三是降低住房消费的有效需求:在连续多年降息之后首次调整人民币存贷款利率,预示人民币利率进入了新一轮的上升通道。
1、2005年,“国八条”及其实施细则:
(1)住房供应结构(2)土地供应调控力度(3)住房转让环节营业税政策(4)明确享受优惠政策普通住房标准
2、2006年,"国六条"及其实施细则"国十五条"
(1)套型面积:套型建筑面积90平方米以下建设总面积的70%以上;
( 2) 闲置用地:对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。
(3)按揭贷款:个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。90平方米以下 20%。
(4)土地供给:增加低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
(5)土地出让模式:在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。
(6)营业税:5年
3、2007年严厉的消费信贷政策
中国人民银行、银监会2007年9月27日发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》: 对购买首套且套型建筑面积在90平方米以下的,首付比例不得低于20%;
房地产市场环境及态势分析
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【2008年】
解决供需矛盾阶段
1、2008年3月 财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》,住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》
2、自2008年10月27日起,;最低首付款比例调整为20%。从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂