文档介绍：对我国商品住房的价格进行计量实证分析
摘要:通过建立计量经济模型,对我国商品住房的价格进行实证分析,找出了影响商品住房价格的诸多因素。研究结果表明,人均可支配收入和竣工房屋造价是影响商品住房价格的显著性因素。基于模型结果提出了政策建议。
多元线性回归模型住宅是房地产的一种类型,属于居住类房地产,包括普通住宅、高级公寓和别墅等。
目前我国住房供应体系主要有三个:
一个是针对于为数众多的低收入家庭,实行“廉租住房和经济适用房”为主的住房供应政策;另一个是针对于数量庞大的中等收入家庭,实行“经济租用房和限价商品房”为主的住房供应政策;而对于数量相对较少的高收入家庭,仍然实行现金的住房供应政策,即为本文所要研究的商品住宅供应体系。2008 年新春伊始,建设部推出了三项重要措施:一是要抓紧完善住房保障体系;二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时,要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务;三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署,抑制房价过快上涨。自从 1998 年我国实行住房商品化后,国内各大城市住宅价格连年攀升,成为社会关注的焦点。
房地产行业作为我国国民经济的支柱行业,不仅影响着经济的增长,也牵动着千家万户的心。再者,房价的攀升还影响其它第三产业行业的经营状况,提高了他们的固定成本,使其生产经营活动受到很大的影响。那么到底是哪些因素造成了房价的增长?到底房价应该处于什么位置才是合理的?我国的房地产应该如何走向规范的道路呢?本文将通过建立模型,一一探究这些问题,并提出可行性建议。
一、理论分析同其他商品一样,商品住房价格是由其价值决定的,其价值既包括所占用土地的价值,也包括土地上建筑物的价值。除此之外,还受到供求状况、竞争程度、消费者偏好、市场预期、房地产企业经营策略和政府相关政策的影响,其价格围绕价值上下波动。另外,商品住宅还具有建设周期长、价值量大、空间固定性等特点,这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点。
首先,由于住宅的建设周期长,在短期内的供给是缺乏弹性的,导致其价格由需求决定,即使从长期来看,由于土地的供给缺乏弹性也会导致住宅的供给缺乏弹性;其次,从需求方来看,经典经济学理论认为,需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上,需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外,还要对未来房价的走向作出判断,形成对未来的心理预期。也就是说,在需求意愿不变的前提下,如果当前购买比未来购买更有利,需求者就会倾向于选择当前购买。如果大多数人对未来房价走势的预期大致相同,则会使得选择也趋同。当大部分人做出买和暂时不买的行动时,就会对市场价格起到很大的影响,会显著地放大或缩小当前需求,从而影响房价。最后,住宅的区位是影响其价格的重要因素,区位自然环境的好坏、交通通达度等将影响消费者的需求,从而影响其价格。
二、模型设定本文选取
2006 年我国各地区商品住房的有关数据进行横截面回归分析,以各地区的商品住房价格作为被解释变量 Y。影响商品住房价格的因素很多,考虑到实证研究的需要和数据的可获得性,本文选取以下几个变量作为解释变量代表上述影响因素:
。代表一地的经济发展水平,商品住房价格与当地的经济发展水平有着密切的联系,理论上,一个地区的经济越发达,商品住房的价格越高,因而两者之间应该呈正相关。