文档介绍：物业管理招标与投标的
运行方式及其机制分析
陈宇波
(建筑与土木工程学院土木工程系房地产专业)
第一部分引言
长期以来,国内的房屋使用管理是在公有制和福利型的计划经济体制下,采用行政性房
管所的模式。随着改革开放的不断深化,在以住宅商品化、自有化和土地有偿使用为主要内
容的房地产经济管理体制的推动下,物业管理己渐从传统的行政管理模式向市场化的专业管
理模式转换。在深圳,物业管理行业的发展更是领先于全国,物业管理再也不是一个陌生的
名词和空洞的概念,而是一个关系千家万户,情系政府、市民和企业的朝阳产业。
发展物业管理行业、培育物业管理市场的同时势必引入市场的竞争机制,为了进行公
平、公正、公开的市场竞争,这就必然要开展物业管理招投标工作。一方面,使业主和物业
管理企业之间能进行双向选择,实行优胜劣汰。另一方面,可使物业管理企业在竞争中扩大
经营规模并创造更好的社会效益、经济效益、环境效益。各种不同类型的物业管理企业如何
面对市场经济中日益激烈的竞争;更好地求得生存和发展;讲究规模经济效益;争创物业管
理企业的品牌,也成了现实的话题。
1993 年,政府终于打破了由主管部门或开发单位指定“终生制”物业管理者的模式,
率先以莲花北村为试点,首次在深圳市住宅局系统内通过竞标方式确定管理单位,这在全国
范围内也是破天荒的第一次,拉开了深圳市物业管理市场竞争的帷幕。1996 年,深圳市住
宅局将竞争机制引向老住宅区——鹿丹村,更将投标范围由局系统扩大到全市物业管理企
业,这是全国第一次面向社会的的物业管理权公开招标。随后还陆续进行了桃源村、梅林一
村的物业管理权招标。
经历了这几次大型屋村物业管理招投标工作后,深圳市物业管理主管部门和众多物业管
理企业都积累了相当的经验。但当中还存在着许多值得探讨的问题。无论是在招标书的拟定、
投标书的编制程序、内容:还是整个评标过程、方法、评分制度;再到最后合同的签订都还
存在许多可改进之处。如何解决这一系列矛盾,进一步规范市场、创造良好的市场竞争环境
是一个值得研究的问题。做好以上工作,不仅可为自身发展积累宝贵的经验、提供理论依据,
还可为全国起示范带头作用。
深圳市物业管理市场历史上的几次招投标
1. 深圳市物业管理市场招投标工作在深圳市物业管理行业主管单位——深圳市住宅局
主持下于 1993 年正式展开。深圳市住宅局以新建的大型住宅区莲花北村、景田西为试点组
织了全国第一次一定范围内选聘物业管理企业的招投标活动。此次采用邀请招标的形式,邀
请深圳市住宅局下属万厦居业公司、莲花物业管理公司以及大众物业管理公司参加。
最后,万厦居业公司一举夺得莲花北村的物业管理权。万厦中标后,以新的风险机制、
新的运作模式、高素质的管理队伍、高昂的管理热情、严格细致的管理手段,取得一流的管
理效果,获得了一系列的荣誉:小区人住一年后,连夺区级达标第一名、市级达标第一名、
全国城市物业管理优秀示范小区第一名。江泽民、乔石等党和国家领导人视察过这个小区,
每年有上万人次的国内外来宾及同行到莲花北村参观访问。
2. 1996年,深圳市住宅局将鹿丹村物业管理权以公开招标形式向社会市场推出,这标
志着深圳市物业管理水平己走向成熟,并迈向市场。鹿丹村从入住至 1996 年底,由于种种
原因,小区内长期存在环境卫生差;治安不良;居民投诉不断等问题,居民与原物业管理单
位之间的沟通渠道不畅,产生了比较严重的对立情绪。国家建设部、省建委、市住宅局于
1996 年 12 月 3 日联合主持了鹿丹村物业管理全市首次社会公开招标。
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共有 60 多家物业管理公司索取资料,20 多家公司报名,经严格审核,10 家实力雄厚的
物业管理公司参加了投标竞争,最终深圳万科物业管理有限公司以最高分夺得了鹿丹村的物
业管理权。鹿丹村经过重新招标后,在短短四个月内发生了前所未有的变化,荣获“全国城
市物业管理优秀小区”称号,居民、政府、社会都非常满意,不仅促进了行业竞争,而且使
物业管理进一步获得了全社会的认识、理解和支持。
鹿丹村公开招标的结果使三方均受益:作为开发商和主管单位,公开招标后,解决了福
利房管理上的问题,减轻了政府的负担;作为住户和业主,公开招标后,居住环境有了很大
的改善,这正是他们所希望的;作为万科物业管理有限公司,招投标后提高了其社会声誉,
这是金钱所不能买到的。
3. 1997年,深圳市住宅局将新建的大型住宅区——桃源村的物业管理权向社会公开招
标。桃源村占地面积 52 万平方米,建筑面积 74 万平方米,该住宅区全部建成后,将有 87
栋多层住宅,18 栋高层住宅,20 栋中高层住宅,配套