文档介绍：浅析轨道交通对沿线房地产价值的影响
【摘要】我们所处的一个时代是一个时间距离的时代,而非以往的空间距离时代,因此交通因素是影响房地产的重要条件。城市轨道交通与站点周边房地产开发之间的关系的研究,一直以来就受到国内外学术界和政府的重视。本文侧重于研究轨道交通对沿线房地产价值的影响。
【关键词】轨道交通房地产价值影响因素TOD土地开发模式
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城市轨道交通的发展已经有140多年的历史了,而在我国建设起步晚,发展快,随着城市化进程的日益加快,我国轨道交通建设已进入了高潮阶段。轨道交通的发展最终会带动城市经济的发展和繁荣,尤其是房地产业,两者之间的协调发展是一个很值得研究的课题。
城市轨道交通是城市地下铁路(地铁)、轻型轨道(轻轨)、单轨交通、有轨电车、新交通(NewtransitsystemNST)、高速磁浮列车和市郊列车(通勤列车)等的统称。轨道交通号称“城市交通的主动脉。”
轨道交通对房地产开发的影响包括三个方面:一是对房地产价值(价格)的影响;二是对房地产开发类型的影响;三是对房地产开发量的影响。其中,轨道交通对房地产价值的影响是最主要的方面,也是此类研究中的核心问题,因此,本文着重研究轨道交通对房地产价值的影响的相关理论。
房地产价值的影响因素可分为区位因素、邻里因素、消费者特征因素等三大类。其中区位因素与邻里因素两大类中都包含了交通的便捷性,在这个时间距离的时代,交通因素是影响房地产的重要条件。
房地产价值的形态特征分为房价和地价,地价隐含于房价之中。房屋售价=地价+建筑成本+税金+利润。其中,建筑成本主要取决于建筑材料、技术进步等因素,轨道交通的建设对其的影响很小,完全可以忽略不计,税金主要受国家和地方政策的影响,利润则由企业经营和市场情况决定,两者都与轨道交通的建设关系不大。因此,轨道交通引起的房价上涨实际是其地价的上涨。可以从区位理论和级差地租理论两个方面来分析轨道交通对地价的影响。
(1)基于区位理论的分析
城市土地由于区位不同,其所产生的使用价值和价值也不相同,使得同类行业在不同区位上获得的经济收益相差很大,不同行业在同一区位上的经济收益也会相差很大。一位西方土地估价专家在介绍他的评估经验时所说的:“影响地价最重要的因素第一位是区位,第二位是区位,第三位仍然是区位”。
现代交通的发展改变了传统的时空观念,距离的远近已不再是影响生产、生活的唯一因素。节约生产流通过程的时间、提高生产效率和生活质量己变得日益重要。土地区位的通达性就是把通行距离和时间作为一个统一的有机整体,既要求通行距离短以节约费用,又要求有快速的交通网络,把出行时间减少到最低限度。轨道交通从根本上提高了运输效率,缩短了出行时间,改变了城市土地的通达性,以及土地利用的方式,从而也改变了土地的区位特性。也可以说,通达性的变化源于交通系统的改善,交通系统则反过来改变了土地的区位,而轨道交通是对土地区位影响最大的交通方式之一。
(2)基于级差地租理论的分析
级差地租是指由于土地等级差别产生的并为土地所有者占有的超额利润。马克思认为土地价格无非是出租土地的资本化的收入,并指出:土地价格不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格。
从城市轨道交通所带来的超额收益即级差地租