文档介绍：!"#$%&’%() *+,+-%.$+&/ 0 和谐发展
当前房屋拆迁补偿评估刍议
#王忠郴
!摘要" 房屋拆迁补偿评估是当前房屋评估行业与动迁市民密切关注的问题。本文首先对房屋拆迁补偿评估# 种方法的利弊
进行了分析,指出加权综合评估方法才是比较全面、合理和科学的方法;然后详细介绍了房屋拆迁补偿评估流程中的
$ 个阶段,从而对提高房屋拆迁补偿评估工作的可操作性有所借鉴。
!关键词" 房地产估价;房屋拆迁补偿;评估方法;评估流程
!中图分类号" %&’() (* ! 文献标识码" + ! 文章编号" *,,- . $,&# /&,,- 0,1 . ,,*1 . ,&
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!作者简介" 王忠郴,上海第二工业大学经济研究所所长,教授,研究方向为数量经济学。上海&,*&,’
一、房屋拆迁补偿评估是房屋评估行业与动迁市民关注*) 市场比较法。这是一种以替代原则为理论依据的最常
的问题用方法,首先参照被拆迁房屋周边已交易的一些类似项目的
房价;然后以这些类似项目房价的算术平均值为标准,由于
未来二三十年,我国将进入城市化快速发展时期。由于
很难找到一些完全相同的类似项目,因此还需要找出被拆迁
来自国内外大量生产要素的密集投入,将会进一步改善城市
房屋中与类似项目不同的个别特定因素,例如不同交易时
的基础设施条件,从而带来新的城市化空间的扩张。当前在
间、不同市场交易情况或局部结构上的差异等,进行适当的
我国城市化进程中,随着城市产业布局的调整、建设交通和
价格修正;最后得到一个比较合理的被拆迁房屋的补偿。
环境等城市基础设施的需要,我国许多城市中部分范围内房
成本逼近法。市场比较法一般适用于被拆迁房屋附近
屋需要拆迁。其中如何合理估算房屋拆迁补偿已成为各地房&)
房屋现成交易比较频繁的场合,即能找到比较多类似于被拆迁
地产估价行业和动迁市民密切关注的问题。房屋拆迁估价过
的房屋,并已进行了交易。如果难以找到这些类似项目时则可
低,势必减少动迁市民的切身经济利益2 房屋拆迁估价过高,
考虑成本逼近法。所谓成本逼近法就是根据估价时日原则先在
则将增加国家和开发商的额外负担。这就要求房屋拆迁补偿
扣除房屋折旧因素基础上,对该拆迁房屋在一定时点上的重置
评估工作不偏袒任何一方,即不随意压价和任意抬价,排除
价格进行成本估算,最后得到一个较为合理的房屋价格。在重
来自社会的各种干扰,科学、客观、公正、合理地进补偿评估,
置价格计算时,要考虑不同时点上不同的建筑技术、工艺水平、
确保不损害国家、企业和动迁市民的利益。因此,如何采用适
建材价格、人工和运输费用等条件。这里,所谓房屋重置价格是
当的方法与步骤3 对即将被拆迁房屋进行科学和合理的补偿
在当前建筑技术、工艺水平、建筑价格、人工和运输费用条件
评估是一个亟须解决的问题,同时,按时完成城市动迁工程,
下,重新建造相同结构、样式、质量、功能房屋的标准价。
对化解社会矛盾、构建和谐社会与可持续发展也具有一定的
如何确定一个恰当的房屋折旧率是一个比较复杂的问
现实意义。
题。其中,估价中的实际发生折旧是被拆迁房屋交付日到估
二、当前房屋拆迁补偿四种评估方法的利弊分析价时日这段时间内的