文档介绍：临沂市小皇山地块调研分析报告
深圳易韬置业顾问公司
谨呈:淄博中大房地产开发有限公司
11/10/2017
报告思路
临沂别墅市场分析
地块分析
周边项目分析
项目界定及价格预期
面临的问题
产品组合及开发节奏
开发时机
投资风险
收益估算
附件——临沂市别墅项目信息汇总
临沂别墅市场分析
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1
月澜湾·温泉美墅
2
4
5
6
7
3
8
9
10
11
12
13
联合世纪新筑
澜泊湾
滨河阳光
鲁商·凤凰城
开元·帕缇欧
滨河国际
奥林匹克花园
美澳花园
水榭华庭
日月城
冠亚星城
卡梅尔庄园
罗庄区
兰山区
南坊
河东区
龙门花园
14
14
开发区
15
佳和花园
15
临沂市别墅分布呈现出沿河带状分布的特点
三大别墅板块
南坊别墅群
兰山别墅群
河东别墅群
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1
月澜湾·温泉美墅
2
4
5
6
7
3
8
9
10
11
12
13
联合世纪新筑
澜泊湾
滨河阳光
鲁商·凤凰城
开元·帕缇欧
滨河国际
奥林匹克花园
美澳花园
水榭华庭
日月城
冠亚星城
卡梅尔庄园
罗庄区
兰山区
南坊
河东区
龙门花园
14
14
开发区
临沂市别墅分布板块化明显,兰山、南坊、河东三大板块相对独立
15
15
佳和花园
三大别墅群都拥有良好的景观资源
南坊别墅群,主打动植物园、阳光沙滩、沿河景观资源;
兰山别墅群,主打水上公园、城区配套、橡胶坝、沿河景观资源;
河东别墅群,主打高尔夫球场、跑马场、沿河景观资源。
三大别墅群景观丰富
沂河景观带
高尔夫球场
飞机场
跑马场
动植物园
阳光沙滩
游艇码头
宝泉寺公园
水上公园
南坊别墅群
兰山别墅群
河东别墅群
火车站
橡胶坝
美澳国际学校
临沂各别墅板块景观资源丰富,河东汇集了全临沂最好的景观资源
小皇山
1
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
2
14
15
板块
项目
产品种类
供应量
备注
南坊
月澜湾
联排别墅
78000平米
纯低密度
澜泊湾
别墅规划未定
约20000平米
混合
联合世纪新筑
联排别墅
约8640平米
混合
滨河阳光
叠拼别墅
约27500平米
混合
凤凰城
联排、叠拼
约25000平米
混合
兰山
水榭华庭
独栋、联排、双拼
约30000平米
纯低密度
滨河国际
独栋、叠加
约9000平米
混合
奥林匹克花园
双拼、联排、叠拼
约35000平米
纯低密度社区
河东
日月城
双拼、联排、叠拼
约100000平米
一期主要为低密度产品
总计
324500平米
临沂市别墅项目供应量极大,约32万平米;产品形态多样,联排、叠拼是主力
南坊别墅群
兰山别墅群
河东别墅群
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1
月澜湾·温泉美墅
2
4
5
6
7
3
8
9
10
11
12
13
联合世纪新筑
澜泊湾
滨河阳光
鲁商·凤凰城
开元·帕缇欧
滨河国际
奥林匹克花园
美澳花园
水榭华庭
日月城
冠亚星城
卡梅尔
7000—8000
未定
南坊
兰山区
罗庄区
河东区
14
14
龙门花园
12000—17000
9000—12000
未定
4000
4800—5800
8000
4000—6000
4000
5400—5800
未定
未定
未定
南坊别墅群价位在7000—17000之间,是临沂市高端别墅集中的区域;
兰山区别墅群价位集中在4000—8000之间,在临沂市属于中端价位;
河东区别墅大多未启动或未对外销售,价格在5400—5800之间,价位相对较低。
南坊别墅价位领跑全市,兰山紧随其后,河东目前价位较低,上升势头明显
15
南坊别墅已是别墅市场价格的风向标,一直领涨整个临沂市别墅价格。兰山紧随其后,河东作为后起的别墅区域,价格呈现上升的势头。
南坊别墅价位领跑全市,兰山紧随其后,河东目前价位较低,上升势头明显
兰山别墅群
河东别墅群
南坊别墅群
临沂市最先发展的别墅区——兰山以叠拼为主,混杂高层、高层,整体档次不高
6
7
8
9
10
罗庄区