文档介绍：房地产项目投资分析
第一讲绪论
第二讲项目投资策划与投资环境评价
第三讲项目投资风险
第四讲项目控制
第一讲绪论
项目与项目周期
房地产项目
(一)项目与项目周期
1. 项目的定义
(1)项目的本质特征
是一系列工作的组合
是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程
具有特定的目标
必定在一定的约束条件下进行
必然消耗或占用一定的资源
(2)项目的定义:在一定的约束条件下,具有明确目标的一次性任务或事项。
2、项目的周期(项目寿命期)
项目从开始到结束的寿命周期, 是项目工作在时序上的安排。项目周期一般划分为三大阶段。
(1)投资前期:从项目设想到项目投资实施前的一段时期,其主要内容有:
市场调查、投资机会研究、项目建议
投资方案策划、投资方案可行性研究
项目评估、项目决策
(2) 投资实施期:项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期,其主要内容有:
项目设计、施工建设(发包)管理
设备采购、安装、竣工验收
市场推广、市场营销
(3)经营使用期:从项目交付使用到经济寿命终了(或实现投资回收)后的一段时期,其主要内容有:
生产经营、设施管理
租赁经营、物业管理
营销促销
(二)项目管理
(1)项目管理的定义:在项目活动过程中,为实现项目目标而运用知识、技能、工具、技术和经验对项目实施的策划、计划、指挥、协调和控制过程。
(2)项目管理的内涵
DM - 开发管理
Development Management
PM –项目管理(建设管理)
Project Manajement
FM –
Facility Management
项目前期
项目实施期
准备
设计
施工
项目使用期
运营商
FM
开发商
DM
PM
设计方
PM
承包商
PM
供应商
PM
投资商
DM
PM
FM
施工阶段
设计阶段
工程建设监理
项目管理
项目全寿命管理
使用阶段
物业管理
项目建设的全过程管理
决策阶段
项目前期策划与管理
项目构思和设想
决策—
开始实施
项目完成—
开始运营
报废—
拆除
运营阶段
实施阶段
决策阶段
项目管理
PM
开发管理
DM
物业管理
FM
保修期
(1-2 年)
DM、PM、FM 和 LM的时间范围
FM
LM
LM
(三)房地产项目
1、房地产项目的主要类型
(1)土地:
旧城区的二次开发. 新区开发
(2)住宅
按经营性质分类:销售型住宅、租赁性住宅
按建设标准分类:普通住宅、公寓式住宅、别墅
(3)办公楼宇(写字楼)
(4)旅店、酒楼、商场
(5)工业厂房、仓库、停车厂
(6)休闲物业:健身房、游乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高尔夫球常等
(7)特种物业:车站、码头等