文档介绍：促进住房供给控制房价的政策目标
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1引言
房地产业是一国经济的基础产业之一,由于产业规模大、关联度高,在国计民生中占有重要地位。房地产业的发展状况,尤其是房地产价格波动极易引起多个经济部门的连锁反应,对一国整体经济形成冲击。2008年世界性金融危机的导火索,就是美国房地产次贷危机。因此,保持房地产业稳步发展、使房价维持在合理区域内,就成为各国政府调控房地产市场的一项重要政策目标。我国从2005年开始将房地产业的调控目标由抑制房地产市场投资过热转向抑制房价过快上涨,并相继出台了一系列利率、信贷、税收等房价调控政策,这些政策对房价到底产生了什么影响、是否取得了预期政策效应,值得我们关注和研究。本文选择1999-2010年期间我国利率政策、信贷政策和税收政策作为研究对象,通过建立向量自回归模型和向量误差修正模型,将住房需求与住房供给同时引入一个模型,分析近12年来这些调控政策对住房价格变动的影响及其传导途径。
2模型选择与数据处理
研究政策对房价的影响,大多数学者采用Granger因果检验和向量自回归模型作为分析工具。本文选取向量自回归模型(VAR)研究货币政策和税收政策对住房价格的影响。不论是货币政策(如利率和信贷政策)还是税收政策都是可选择的房价调控工具,利用这些政策工具可以调控房地产市场需求和供给,进而影响住房价格;但反过来,住房价格的变化也会影响调控政策的选择与实施。就实施效果而言,利率、信贷、税收等变量具有现实联立性,分析时没有必要事先把这些变量区分为内生或外生变量。基于以上考虑,我们分别建立两个VAR模型,分析税收、利率、信贷政策对住房价格的影响效应:VAR模型1包含住房价格、需求、供给、利率和信贷变量;VAR模型2包含住房价格、需求、供给、税收变量,其中税收分为开发环节税收和保有环节税收两个变量。
为了研究这些政策对住房价格的长期影响和短期影响,选取我国1999年第1季度至2010年第4季度的数据,其中房价(HP)用商品住宅销售价格指数表示,需求变量(D)用住宅销售面积代替,供给变量(S)用住宅竣工面积表示,利率(R)以金融机构中长期(1~3年)贷款利率表示,信贷规模变量(N)以房地产开发贷款中国内贷款表示,保有环节税收(TF)以房产税表示,开发环节税收(TK)以土地增值税和城镇土地使用税表示;商品住宅销售价格指数为季度同比数据。本文将其进行定基化处理,在可获得的月度环比数据(2005年7月至2010年12月)基础上根据各月环比指数推算出各月定基比指数,据此再得出各季度定基比指数;居住用地交易价格指数选取2003年第1季度至2010年第4季度环比指数,在此基础上推算出各季度定基比指数;两种指数都以1999年为基期。税收、需求、供给、信贷等变量均用以1999年为基期的CPI定基比进行平减后得到实际值,贷款利率减去当期CPI上涨率,求得实际利率。此外,除贷款利率外,所有变量均采用X-12方法进行了季度调整,并取对数值以降低异方差影响;调整后的数据分别用LHP表示商品住宅销售价格指数、LD表示需求、LS表示供给、LTK表示开发环节税收、LTB表示保有环节税收、R表示贷款利率、LN表示国内贷款