文档介绍：土地增值税清算操作规程二○一二年八月目录第一部分土地增值税的清算概要一、土地增值税清算的概念二、土地增值税的清算条件三、清算时间要求四、土地增值税清算项目的审核鉴证五、清算审理及审核第二部分土地增值税清算准备工作一、土地增值税清算的前期管理二、土地增值税清算单位的确定三、项目清算应关注因素四、清算资料的收集第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入二、视同销售收入的确认三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题五、收入确定需关注的问题六、收入确认的审核要点第四部分扣除项目金额的确定一、扣除项目税务处理的基本原则二、地价款的扣除三、房地产开发成本的扣除四、房地产开发费用的扣除五、扣除项目的归集与分配六、旧房及建筑物的评估价格七、与转让房地产有关的税金八、财政部规定的其他扣除项目九、需要明确的几个问题十、土地增值税清算实例第五部分土地增值税的计算一、一般土地增值税的计算二、分期开发项目的计算三、清算后再转让房地产的处理第六部分土地增值税的预征与核定征收一、土地增值税的预征二、土地增值税核定征收第七部分土地增值税清算的会计处理一、预缴的会计处理------------------------二、清算的会计处理---------------------第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠二、国家征用收回的房地产税收优惠三、个人销售住房税收优惠四、廉租房和经济适应住房税收优惠五、资产公司转让房地产税收优惠六、清偿债务税收优惠七、转让旧房税收优惠八、以房地产进行投资或联营税收优惠九、关于合作建房的税收优惠十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题十一、关于个人互换住房的征免税问题第一部分土地增值税的清算概要一、土地增值税清算概念(91号文件第3条)土地增值税的清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。二、土地增值税的清算条件(91号文件第9条)土地增值税的清算条件,是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税的清算条件有两种,一是主动清算条件,二是强制清算条件。(一)主动清算条件符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:、完成销售的;;。上述清算条件就是主动清算条件,也就是说,当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的,应主动进行清算。所谓房地产开发项目全部竣工并完成销售,是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明,开发的项目已经全部销售完毕;整体转让未竣工决算的开发项目,是指整体将开发的未完工项目转让销售;直接转让土地使用权是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。房地产开发企业符合上述任何一种条件,就应主动按照规定的时间进行土地增值税的清算。案例:如果房地产开公司既从事了开发土地的业务,也开发房产,2008年开发1号地200亩,自用100亩开发房产,尚在开发过程中,100亩土地已经转让,另外该开发公司开发一写字楼,由于资金问题只完成开发进度的80%,就一次性转让,累计开发成本12000万元,转让价格为20000万元。判断是否应该进行土地增值税清算。100亩转让土地应进行清算;100亩连续开发,不符合条件,不清算。一次形转让未开发完工产品,应进行清算。(二)强制清算条件所谓强制清算条件,是指虽未达到主动清算条件,但是税务机关要求进行清算的条件。通知第二条关于“土地增值税的清算条件”同时规定:符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;;。案例:某开发企业,分期开发住宅小区,一期A区开发可售面积20000平方米,于2008年开发完工并经验收,2009年6月累计已售面积17005平方米,B区可售23000平方米,2006年4月取得销售许可证,已出售15700平方米,尚未竣工验收但由于未进行决算,成本无法结转,收取的售房款在预收帐款科目。请判断是否符合清算的条件。%,按规定应在2009年6月进行清算。B区销售面积占开发可售面积的68%,但是由于取得销售许可证已过三年,也应经行