土地增值税清算实务操作规程.doc

文档介绍：土地增值税清算实务操作规程(DOC 105页)
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土地增值税清算操作规程
二○一二年八月
目 录
第一局部 土地增值税的清算概要
一、土地增值税清算的概念
二、土地增值税的清算条件
三、清算时间要求
四、土地增值税清算工程的审核鉴证
五、清算审理及审核
第二局部　土地增值税清算准备工作
一、土地增值税清算的前期管理
二、土地增值税清算单位确实定
三、工程清算应关注因素
四、清算资料的收集
第三局部 转让收入确实认
一、转让房地产取得的收入
二、视同销售收入确实认
三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题
五、收入确定需关注的问题
六、收入确认的审核要点
第四局部 扣除工程金额确实定
一、扣除工程税务处理的根本原那么
二、地价款的扣除
三、房地产开发本钱的扣除
四、房地产开发费用的扣除
五、扣除工程的归集与分配
六、旧房及建筑物的评估价格
七、与转让房地产有关的税金
八、财政部规定的其他扣除工程
九、需要明确的几个问题
十、土地增值税清算实例
第五局部 土地增值税的计算
一、一般土地增值税的计算
二、分期开发工程的计算
三、清算后再转让房地产的处理
第六局部 土地增值税的预征与核定征收
一、土地增值税的预征
二、土地增值税核定征收
第七局部 土地增值税清算的会计处理
一、预缴的会计处理------------------------
二、清算的会计处理---------------------
第八局部 土地增值税的税收优惠
一、建造普通标准住宅的税收优惠
二、国家征用收回的房地产税收优惠
三、个人销售住房税收优惠
四、廉租房和经济适应住房税收优惠
五、资产公司转让房地产税收优惠
六、清偿债务税收优惠
七、转让旧房税收优惠
八、以房地产进行投资或联营税收优惠
九、关于合作建房的税收优惠
十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
十一、关于个人互换住房的征免税问题
第一局部 土地增值税的清算概要
一、土地增值税清算概念〔91号文件第3条〕
土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发工程应缴纳的土地增值税税额，并填写?土地增值税清算申报表?，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产工程应缴纳土地增值税税款的行为。
二、土地增值税的清算条件〔91号文件第9条〕
土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的开发工程进行清算应到达的条件。土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是强制清算条件。
〔一〕主动清算条件
符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
、完成销售的；
；
。
上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业的开发工程具备以上任何一个条件的，应主动进行清算。
所谓房地产开发工程全部竣工并完成销售，是指开发工程已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的工程已经全部销售完毕；整体转让未竣工决算的开发工程，是指整体将开发的未完工工程转让销售；直接转让土地使用权是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。房地产开发企业符合上述任何一种条件，就应主动按照规定的时间进行土地增值税的清算。
案例：如果房地产开公司既从事了开发土地的业务，也开发房产，2021年开发1号地200亩，自用100亩开发房产，尚在开发过程中，100亩土地已经转让，另外该开发公司开发一写字楼，由于资金问题只完成开发进度的80%，就一次性转让，累计开发本钱12000万元，转让价格为20000万元。
判断是否应该进行土地增值税清算。
100亩转让土地应进行清算；
100亩连续开发，不符合条件，不清算。
一次形转让未开发完工产品，应进行清算。
〔二〕强制清算条件
所谓强制清