文档介绍：浙江大学
硕士学位论文
房地产项目设计不确定性分析与风险管理
姓名:邹锐
申请学位级别:硕士
专业:结构工程(建筑经济与管理)
指导教师:毛义华
20050201
摘要
目前国内房产开发形势火热,但是我们注意到很多开发商在抢进度的同时却忽略了
对工程前期设计工作的管理,以至于后期设计变更频繁,设计产品不经济,浪费严重。
而事实上我国的房地产的策划设计管理正处于起步阶段,需要不断的加强和完善。
为了有效的减少房产前期以后的设计变更、设计失误和设计不经济等等质量问题,
本文立足于开发商的角度把房产前期过程分为三个阶段策划阶段,设计准备阶段和设
计阶段并对每个阶段内的工作内容进行分析,找出影响后期设计变更和设计失误的不确
定性因素,并提出相应和相关的措施降低这些因素所带来的设计风险。
最后,我们在这些不确定性因素的基础上运用灰色关联分析法建立策划设计管理风
险模型并加以风险因素等级评估。同时,针对设计周期这一单因素对设计质量的影响,
运用灰色建模提出最优设计周期决策模型,对房地产开发商来说具有很好的实用价
值。
关键词房地产、项目设计、不确定性、风险管理、灰色建模
浙江大学硕士学位论文房地产项目设计不确定性分析与风险管理
第一章绪论
房地产项目设计管理的基本概念
项目设计和房产前期工作的关系
房地产的开发有四个基本流程,包括投资机会选择与决策分析、前期工作、
工程建设和租售阶段四个主要部分【,如图
投
资
机
会前上租
选期程售
择工建阶
与作设段
决
策
分
析
图房地产开发基本流程图
广义上来说,凡是工程施工前开发商所做的工作都是前期工作,这其中就包
括了项目策划、工程规划设计、施工准备包括三通一平,施工队伍的选择等等、
融资工作和各种手续的审批。手续的审批主要是四个方面一是建设项目可行性
的审批二是征用土地许可的审批三是建筑设计许可的审批四是施工许可的
审批。这些前期工作内容的流程和相互关系如图所示。
设计工作的主要内容
项目设计是建筑设计院根据开发商策划理念和具体要求,由专业的建筑设计
单位进行建筑、结构以及市政等各方面的细化规划布置,或者另称工程设计。它
的主要内容包括设计投标、初步设计、施工图设计和施工图预算。
开发商在设计阶段一般委派监理或者自己对设计的质量和进度进行监督,在
设计任务和各种施工手续审批完成的情况下,建设项目开始正式动工。
浙江大学硕」学位论文房地产项目设计不确定性分析与风险管理
图前期工作关系图
项目设计的前提是房地产项目的策划,虽然策划工作不属于工程设计的内容
范畴,但是分析工程设计也要同时考虑前期策划带来的影响。策划主要是由开发
商或者开发商委托专门的策划公司通过前期的市场调研,针对当地的政策,地理
等各种客观条件和目标消费者对所要开发的项目在实体建筑形态和后期销售等
方面上进行初步定位的规划。
衡量设计工作质量的标准
设计工作的最终输出是设计产品,所以设计工作质量的好坏可以从设计产品
质量上反映出来。对于设计产品,质量标准的划分基本有三种
合格品指设计产品满足设计产品使用的基本功能,一是符合设计标
准,二是符合开发业主的定位,三是符合施工标准,设计成品稳定可靠。
优质品指设计产品在合格的基础上立足创新,达到质量优,水平高,
效益好,主要判断标准是经济标准和技术标准。
不合格品指设计产品基本功能部分或全部缺失,其表现形式是设计
失误和设计变更频繁发生。
浙江大学硕上学位论文房地产项日设计不确定性分析与风险管理
由此,设计工作质量好坏的衡量标准是看其终端设计产品是否稳定可靠,经
济节约,技术合理。
设计管理的基本内容
设计管理,就是要针对设计各个不同的阶段制定不同的管理目标和计划,提
高设计产品的稳定性和经济性,避免因盲目和开发项目客观条件不充足等等带来
的设计上的缺陷,避免后期设计的返工,提高工作效率。设计管理的内容主要包
括以下几个方面
”设计的质量管理
设计的合同管理
设计的进度管理
设计的成本管理
设计的风险管理
任何一个房产项目都必须在前期的设计阶段就取得良好的期望值,刁‘可以为
以后的工作打下坚实的基础
研究背景
有记载的最早的因设计问题而引发的建筑工程事故要追溯到年,英国
奎柏克大桥结构坍塌,造成名工人死亡。第二年的皇家调查委员会在事故报
告中指出,迫于时间和费用压力,设计者在设计方案上作了妥协,在设计图纸还
没最终完成的情况下就火速上场,酿成了这次悲剧。但是经过一百多年,策划设
计管理的重要性似乎还没被人们完全认识。