文档介绍：项目提报针对以下问题进行整体策划
■大势研究及走势观点
■项目整体认识和定位
■项目整体规划建议
■开发步骤和启动区研判
■首开项目认识和定位
■首开项目规划建议
■营销策划总策略和执行方案
Contents
项目面对一个什么样的市场
一
2009年宏观调控政策
A、1月,积极财政政策、宽松货币政策。
B、3月,温总理政府工作报告——力促市场健康稳定。
C、7月,中央房价基调定为“维持回暖态势,防止涨价蔓延”。
D、12月,温总理提出“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”等四大举措,简称“国四条”。
由年初“力促市场健康稳定”到年末“国四条”——前松后紧,有保有压
说明:数据来源于国家统计局
后“国四条”时代
各地楼市反映:
一线城市政策调控“压价格”为主
广州:价格初现调整货币政策走向成关键
上海:开发商、购房者看谁熬得过谁
杭州:春节楼市成交萎缩节后博弈加剧
深圳:楼市极度寒冷节后成交量是关键
北京:业内人士均关注信贷政策走向
二、三线城市政策调控以“保增长”为主
成渝:燃起“冬天里的一把火”
海口、三亚逆市上扬
武汉环比上涨15%
长沙、合肥、东莞环比小幅下跌调整。
后“国四条”时代核心目的——调整房价、稳定市场;效果显现。
“国四条”基调——鼓励自住,控制投机,增加供给,遏制房价,维稳楼市健康。
国四条出台
地方政策
1、北京出台“京版十一条”预售三日内公布全部房源
2、南京出台楼市调控新政公积金可贷额直降10万
3、上海严格二套房优惠门槛
4、青岛购房新政优惠继续为楼市松绑
5、芜湖房产新政出台重保障续优惠促发展
6、广州闲置地一次性征两成闲置费
7、海南抛出史上最严厉手段捂盘惜售3天可踢出市场
8、各地实施细则陆续出台中……
部委政策:
1、央行上调准备金率遏制信贷冲锋剑指楼市
2、银监会再次收紧房地产信托禁止流向土地储备
3、银监会严控贷款个人贷款须说明用途且面谈
4、二套房贷首付比不得低于40%
5、各商业银行陆续收紧房贷停止或调整优惠政策
6、住建部严格二套住房信贷等管理,抑制投资投机性购房。
7、国土部将会严打开发商囤地收地细节及政策即将出台。
2009年长沙房地产市场供销走势:
㎡,㎡。
说明:数据来源于长沙市房产局VIP研究中心
房地产市场供销走势
;供小于求;市场回暖。
2009年雨花区供销走势:
房地产市场供销走势
说明:数据来源于长沙市房产局VIP研究中心
㎡,㎡,供需两旺。
;。市场竞争激烈。
纯商品住宅价格走势
雨花区、岳麓区价格上涨明显,长沙市价格平稳上升,增幅为15%。
全年价格波动幅度由广而大到小而集中。
价格波动幅度大
价格波动幅度小
雨花区纯商品住宅均价达到4300元/平米,位列各区之首。
4302
1
2009年长沙市纯商品住宅价格走势图:
按全年销售速度计算:
商品房存量销售周期分析
2009年长沙市商品房(含经济适用房等)存量去化周期分析表:
长沙市商品房存量销售周期为6个月。
。
低密度物业分布图
多数分布于城郊,以景观为主
城市中心亲河性低密度物业稀缺
长沙低密度物业一览表