文档介绍：商业银行个人住房贷款的风险研究
摘要:近年来,随着我国房地产市场的迅速发展,商业银行个人住房贷款业务快速增长,个人住房贷款已成为我国居民购买住房的主要融资模式。然而随着该业务的迅速发展,贷款规模急剧膨胀,个人住房贷款的风险问题已日益凸现。如何防范个人住房贷款风险,确保信贷资金安全,维护银行金融体系稳定,保证房地产金融业务的健康、稳定发展,是商业银行当前所面临的重要任务。本文在对我国商业银行个人房贷业务的特征、发展历程和呈现出的风险进行了分析的基础上,提出相应的对策和建议。
关键词:商业银行;个人房贷业务;风险管理
一、个人住房贷款的含义和特征
(一)个人住房贷款的含义
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,也称个人住房按揭贷款或个人住房抵押贷款。借款人申请住房贷款时必须提供担保。在我国,个人住房贷款是 20 世纪 80 年代以后开展起来的一种新的个人消费贷款业务。目前个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。
。住房公积金贷款是政策性个人住房贷款一方面其利率低另一方面其主要是为中低收入的公积金缴存职工提供。
,也称商业性个人住房贷款。
,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。
(二)我国个人住房贷款的特征
,期限长。
近几年来,由于经济发展和城市化的加快,我国房价逐渐上涨。目前,住房贷款金额最高可达购房合同金额的80%;商住两用房贷款金额最高可达购房合同金额的55%;商用房贷款金额最高可达购房合同金额的50%。此外,个人住房贷款大多为中长期贷款,期限一般5年到30年,从风险因素的产生到最终的释放会经历较长的时间。按照国外个人住房金融发达国家的经验,个人住房贷款的风险高发期一般在贷款发放3
至8年之后,而我国个人住房贷款业务的大规模开展则是从最近几年开始,目前只有小部分贷款进入这个危险时段。随着时间的推移,个人住房贷款的风险将会日益凸显。
、用途专一。
个人住房贷款是仅针对具有完全民事行为的自然人发放,用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。根据《个人住房贷款管理办法》规定,住房贷款贷款人必须有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。
。
贷款人发放贷款时,借款人必须提供担保,担保方式可采取抵押、质押或保证,一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押。当借款人不能按期偿还贷款本息时,银行有权依法处置其抵押物,或由保证人承担连带责任偿还贷款本息。
,偿还方式特殊。
个人住房贷款面向的是广大城镇居民,要解决的是让城镇居民自己购房,实现人民安居这个重大社会问题。为了实现这一目标,国家对个人住房贷款业务给予了一系列优惠政策,同时在偿还方式上要求借款人按月归还贷款本息。由于居民面临着失业、疾病等风险,导致商业银行面对着从事该业务的收益降低、风险增大等一系列问题。
由于上述特点,个人住房贷款呈现出滞后性、隐蔽性、分散性等风险特征,从而给贷款管理工作造成了很大的风险。
二、我国商业银行个人住房贷款的发展历程
自从1998年我国实行住房分配货币化改革以后,中国的房地产市场出现长期的繁荣与发展。在这十几年当中,商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革、金融体制改革和提高居民住房消费的购买力等方面,起到了积极的作用。个人住房贷款的贷款额度占商业银行业务的比重也不断提高,住房贷款业务的经营机构也从过去仅由建设银行等少数银行发展为多家商业银行共同经营。各家商业银行都将个人住房贷款视为高收益、低风险的信贷业务,进行大力发展,从而为国民经济的发展和结构调整做出了重要贡献。
图1:历年来我国个人住房抵押贷款余额和余额同比增长率
资料来源:根据《中国金融年鉴》数据整理
由图1可知,从1998年到2010年,随着国民经济的增长,我国房地产投资额的迅速增加,导致个人住房贷款快速增长。1998 年,居民个人购房贷款只有亿元。1998-2002年间,个人住房贷款余额直线上升。进入2003 年以后,个人住房贷款的增长率开始逐步下降,但贷款余额仍保持持续增长趋势。
图2:历年商业银行个人住房贷款的不良贷款率
数据来源:中国银监会数据
在银行房地产贷款风险方面,由图2可知:在2001至2007年之间,商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体上呈上升趋势。进入2008年后,个人住房贷款的不良贷款率虽然有所下