文档介绍：产权酒店营销方案项目简况这个楼盘原来叫三星净月潭分时度假村,已有某家广告公司代理过,但销售情况并不理想。三星度假村地处长春市旅游开发区净月潭国家森林公园内。净月风景区是亚洲最大的人工森林,森林覆盖率为80%,被评为国家首批4A级旅游区,距长春市区18公里。度假村由长春三星集团开发,占地4万平方米,分A、B两个区。A区位于公园中央,环境安静、优雅,风景迷人,开发于1999年,共有7栋别墅、两栋会馆,其中标间共78间,实行三星级酒店管理,已成功经营一年多,是整个净月潭度假村最火爆的,2000年营业额为760万元,每栋别墅平均营业额达38万元,开房率达71%。B区位于公园边缘,风景逊色于A区,在90年代初开始开发,由于当时房地产过热,后来成了“半截子”工程,可以说成了一个死盘。随着房地产业的回升,长春三星集团今年买下了这个“半截子”工程。B区由55栋墅组成,规划设计是90年代初做的,非常落后,间距过近、采光私密性都很差,门窗设计都不太合理。发展商简介长春三星集团股份有限公司是集房地产、家电、冷冻厨具、餐饮为一体的大型集团化公司,公司创建于1989年,十多年来在尹敬学总裁的领导下,艰苦创业,发展到今天已拥有总资产2亿9千万元,下设四个分公司,是吉林省50强民营企业。“三星制冷”誉满吉林。1999年开始开发房地产,首个项目即三星度假村。专业的汉桥汉桥地产策划公司的前身是汉桥广告有限公司,成立于1993年,主要经营企业营销珍断、企业形象设计、广告制作等业务,公司在总经理候戈的领导下日新月异,业绩卓越。进入2000年后公司重新定位改造,走专业之路,专做房地产全程策划,成为长春市第一家本土房地产全程策划公司。接手的第一个楼盘是享誉全国的国家金奖楼盘——长春明珠,使“汉桥地产策划”成为长春地产策划界的一颗明星。汉桥总经理候戈更是声誉鹊起,被尊称为长春地产策划界的“老师”。因汉桥的业绩和水平,早已被三星关注,同时候总认为度假村这个项目可以代理,双方一拍即合。当时A区已成功运营,汉桥只代理B区的营销策划。市场调研我们拿到这个项目后,第一步工作是进行详细的市场调查研究。1 产品调研三星净月潭度假村A区位置极佳,位于净月潭国家森林公园中央,是度假的佳所,已经营1年多,非常成功,已成为经营典范。B区位于公园的边缘地带,三面环林,前面是一条公路。B区有55栋别墅,规划设计非常落后,汉桥接手后,重新请来了规划设计师,对B区进行修改。三星很快接受了修改建议:降低建筑密度,特别是进口处的那栋别墅,位置极不合理,有损楼盘整体形象,将它炸掉,剩余54栋别墅。墙面、屋顶重新装修,并增建一栋综合会官及一些人造景观等。2 消费者调研此时长春的住房消费市场已比较成熟,市民的生活水平也日益提高,我们着重调查了长春市民的旅游度假观念,发 现:随着周未双休日的实行,很多市民感到去外地旅游时间又不够,而市区又没有什么好的地方可去,并且随着“三个长假”的实行,很多人希望能去一个近郊旅游区小住几天。3 竞争市场调研 近一年来已有大量外地房地产开发商进驻长春,如深圳万科、大连万达、香港新鸿基等。在售楼盘已达100多个,竞争日趋白热化,已有大量中高档楼盘滞销。经调查分析发现市场上特别有特色,有个性并符合目标消费者需求的楼盘甚少。市场定位经过一系列的市场调研之后,进入全程策划的核心工作——市场定位。我们策划部成员开