文档介绍：不动产登记公信力试析我国登记制度下不动产登记簿公信力特征和影响王逢逢宿迁市国土资源局摘要:我国不动产采取以法律行为引起物权变动和非法律行为引起物权变动相结合的物权生效要式,不动产登记采取以形式审查为主实质审查为辅的审查模式,不动产统一登记机构初步整合,立法体系尚有待完善。全国各地不动产登记机构审查程度不同,水平各异,各地不动产登记机构与公安、民政、住建等部门的数据共享建设尚处于构想、尝试阶段。实务中,因各种原因导致不动产登记簿记载的权利主体和实际权利人不一致的情况发生。本文深入剖析我国登记制度下不动产登记公信力的特征及其成因和影响,试图寻求提高登记簿公信力的路径,以最大程度保护不动产权利人合法权益,减少物权纠纷,保障不动产交易市场安全和稳定。关键词:不动产登记簿公信力影响1不同登记制度下登记簿公信力比较采取权利登记制度的国家,以德国为代表,登记簿采取物的编成主义,建立了严谨的类似账簿式的书面簿册,在统一编号的每一幅土地项下,将各种权利或负担的详细内容全面、具体的记录在册,并按时间顺序将这些权利或负担变动情况均加以记录,同时以国家的公权力保证记录的正确性。该登记制度严格以登记为物权生效要件,对登记实行实质审查【1】刘燕萍《不动产登记制度理论研究》北京大学出版社2016年4月第1版第38页1】,登记具有公信力,登记簿出现错误的情况极为罕见;采取托伦斯登记制度的国家,以澳大利亚为代表,登记簿采取人的编成主义,保留了传统的“图书馆”的精神遗存,登记官将土地上现时出现的各项权利内容摘要制作权属证书,正本发给权利人,副本和登记资料进行收存保管,初次登记不强制,但一旦开启登记,之后发生的物权变动强制登记,登记具有公信力。采取契约登记制的国家,如法国,不强制登记,物权在契约生效时即具备效力,不以登记为物权生效要件,不实质审查,不向权利人颁发证书,登记仅起到对抗第三人作用。2我国不动产登记制度下登记簿公信力分析我国借鉴权利登记制度和托伦斯登记制度并结合我国社会主义特色土地制度和具体国情,形成了独具特色的不动产登记制度。不动产登记依申请进行,登记是物权生效的主要但非唯一形式,登记机构采取以形式审查为主、实质审查为辅的不动产登记审查模式【2】石伟《物权法注释全书》法律出版社法规中心2015年6月第1版第55页2】,登记簿具有公信力,但更确切的说是一种推定登记簿记载权利人为真实权利人的推定公信力。《物权法》赋予登记簿极高的法律地位:“不动产物权的设立、变更、转让和注销,依照法律规定应当登记的,自记载于登记簿时发生效力。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致。记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿有错误以外,以不动产登记簿为准。”不同于动产以交付为物权生效标志,不动产以登记为物权主要生效标志。,《物权法》规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记”,“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记”,《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》也均对有证据证明登记簿记载错误的情形给出救济途径。《物权法》肯定了登记为物权生效标志的同时,也肯定了自建房屋、继承取得物权和依据生效法律文书取得物权等非以法律行为取得物权的,自事实发生时物权即生效,为避免以上情形导致不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致影响不动产登记簿公信力,权利人在实体法上已经事实取得不动产物权的,要先将此种物权的变动在登记薄上体现出来,才能处分该不动产权利。《物权法》第一百零六条,受让人可以基于登记簿记载的权利人推定其为真实权利人,即便后来证明登记簿记载错误,或登记簿记载的权利人非真实权利人,即使交易受让人存在一定过错,只要受让人是基于对于登记簿的信赖,符合善意取得条件的,法律仍然承认其具有与真实物权所有人交易相同的法律效果【3】叶金强《物权法106条解释之基础》载《法学研究》2010年第6期3】。《不动产登记暂行条例实施细则》对于依职权更正登记的例外情况设定为“办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”,这与《房屋登记办法》的撤销登记不得对抗善意取得人一脉相承,对善意取得人的保护,与维护登记簿公信力是一体两面的关系,二者的出发点和落脚点都是强化不动产登记公示、公信的作用,维护权利人合法权益不受损害。,房屋、土地、林地等分开登记,各领域登记部门都有针对各个领域的登记条例或登记办法,尤其