文档介绍：中国的房价为什么这么高?
中国房价奇高,从一个城市“收入/房价”及“房价/房租”两组对比中可以发现。一方面,城市人均收入很难支付起现有房价;另一方面,即便购房后拿来出租,也得不偿失。这背后有多方面原因,笔者借助本篇文章做简要分析:
1、中国吏制结构
中国采取的是中央高度集权的吏治结构。相应地,在财政收入(主要为税收收入)与分配决策上,中央占绝对多数,地方仅占少数。地方政府不论是单纯求政绩,抑或是实事求是想为地方百姓谋福利,都会想方设法扩大地方政府融资。在为吸引外商投资的鏖战中,多数地方政府都使出浑身解数,但无奈有时效果甚微,于是只好求助于卖地融资谋发展——短平快、无本万利。把土地卖出去可以直接改变城市面貌,更能拉动城市内需与就业,融资所得可用于改善城市治理——何乐而不为?由于土地资源的不可再生性,站在这个角度来看,地价越高,地方政府越为得利,如果地价降低,则会从很大程度上切断地方政府的奶水,在当前中国强势政府环境下,这近乎是不太可能。
中国特殊的政体结构,相对别国创造了更多的就业岗位,如纯粹而专职的党团系统、人代会系统、政协系统——这些是按照公务员标准计发薪资的,而且其普遍高过全的福利待遇更是让人眼花缭乱——从公务员考试热过高考、成为真正的千军万马过独木桥现象可知一二(新闻常报道国家机关一个岗位竞聘人数超过千人)。这些成本都是要摊薄到全国人民的税负成本上的。而很多发达国家和地区的政党及议会成员,均不在国家财政中领取薪资,只有组建出政府后方才有领取纳税人薪资的权利。中国国家巨大,官僚体制更是巨大、臃肿及低效,这必然使得中国民众需要支付的公共产品成本价格不菲。高昂的税费正在WTO的外部作用下被迫削减,但政治体制改革进程的缓慢使得原有税费已经越来越难以维持现有的吏治开支(这是政府在教育、医疗等其他方面力不从心的重要原因,因而只好由社会成员自行承担),于是必须创造新型收入增长点来拓宽收入渠道。
远在中国西汉初年,政府轻徭薄役,“小政府”小到很多百姓不知道政府的存在,民众稀少的管制与自发的发展,引发先生是中国当代的经济改革之父,那么现在或未来的中国将最需要一名政治体制改革之父,能够将中国政治体制改革着实推进,使得许多不该由民众承担成本的臃肿官僚体制得到削减,或至少不应再让民众为不该承担成本的各项低效的公共产品机构再行开支。这将能从根本上减轻中。
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“让一部分地区和一部分人先富起来”,在当时的中国是为发挥能人的榜样作用,激发全国人内在的激情与斗志,这条政策百姓都非常拥护。但现如今,这条政策业已持续了30年,前期的投入逐步变为了一种思维定势与内在循环:选拔权力干部多来自发达地区,他们在制定政策时会多多少少“乡愿”一下,将更多优惠政策投放到这些城市或地区,使得他们做得更好。从北京奥运会开始,上海即将举办世博会,紧接着就是香港东亚会、广州亚运会,以及深圳大运会。随着这些会的逐步召开,全国公共财政中的许多资金,将被用于改造这些城市的基础设施,使得它们能够更好地去承办这些全球瞩目的会议。随着这些会的结束,这些城市的基础设施将会得到进一步的改进,换句话说,用全国人民的钱让这些城市更加适宜生活和居住。除此之外,中央将211高校资源或高考优惠权利、最高端的医疗资源、博物馆、艺术馆等文化资源也投入到了部分城市,使得这些城市更加具有吸引力与竞争力。中国经济体制改革超过30年,但城乡二元制体制总是没有得到根本动摇。户口——这一具有中国特色的制度性限制,正在让持有城市与农村户口变为享有不同福利待遇的通行证。为彻底扭转这类不公平待遇,许多新晋贵族开始寻找摆脱桎楛的方法,那就是通过购房入户政策实现合法移民——享用本由自己纳税、先前却没有享用到的城市福利。
在这样的大背景下,中国范围内的理性百姓,都会选择背井离乡,迁往沿海。在过去的30年间,中国各个阶层和地域的民众,上演了一幕全球历史都会记载的壮丽场景:从农民工到社会精英,从幼儿到长者,都陆陆续续迁移到了发达地区。有的从农村迁到县城,有的从城乡迁到省会,更多的是从内地迁往沿海、从中西部迁往东南方。人口大迁徙的力度远超过先前客家人从中原迁至两广、八闽,更是超过美国建国后从全球迁往美国的人口总数。迁徙带来的是外来人口对建筑的需要问题,这是国家城市化进程中是必经过程。然而有限的土地正在承载近乎无限的热心,房地产终于成为万众瞩目、却又被深度诟病的一类人。客观而言,一个城市只能融得下有限的人口,这就好比一间10平米的房子里面最多不能住下100个人是一个道理。当各类需求摆在城市建筑者面前时,他们不得不考虑出价最高者的利益——通常而言,这类人掌握着城市的资源,更有定居于一地的能力。当有限的城市