文档介绍：新疆住宅房地产市场供求关系的动态演化与垄断特征研究
摘要:对新疆住宅房地产市场的供求关系进行了分析,长期来看市场供大于求,但短期呈现出蓄意供给不足的局面。为进一步验证开发商的垄断行为,采用勒纳指数分析和Panel Data模型中的变系数模型对新疆住宅房地产市场进行了纵向历史分析和横向地区间比较,研究结果表明新疆的住宅房地产市场已出现了一定程度的垄断,垄断形式主要是价格合谋,并有逐年加深和局部地区较明显趋势,政府应重点管控这些城市的住宅市场竞争环境,促进市场的良性竞争。
关键词:住宅房地产;市场供求;垄断;勒纳指数
近年来,新疆的住宅房地产市场发展很快,部分城市的房价上涨幅度和速度都居全国前列。在人们越来越感到买不起住房的同时,许多新楼开盘处却排起了拿号长队,是否当前新疆普遍出现了住宅供给不足,房价攀升呢?本文就是通过确凿的统计数据来验证新疆住宅房地产市场的供求关系,并分析当前住宅市场存在的垄断特征和性质,以厘清一些不正确宣传,为政府对房地产市场的调控监管提供有价值的参考意见。
一、新疆住宅市场供求关系的动态演化分析
。本文所研究的市场供给和需求是指有效供给和有效需求。根据经典经济学理论,有效供给指的是在一定的市场价格水平下,生产厂商愿意而且能够提供的产品数量,有效需求指的是在一定的市场价格水平下,消费者愿意且能够购买的商品数量。
。本文通过实际供求比来反映市场长期供求情况,短期供求比来反映当年市场供求情况。在住宅房地产市场上,由于存在预售制度,所以有效供给既包括已竣工住宅也包括各种在建施工面积。在本文数据中“本年新增供给住宅面积”是根据新疆统计年鉴上“本年施工面积”得来。根据指标解释,本年施工面积是指“报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的发光物面积及本期施工后又停缓建的房屋面积。实际供给就是上年空置面积加上本年新增供给面积,也就是有效供给。有效需求采用的代表指标比较简单,每年的销售面积就是消费者愿意而且能够实现的市场需求,所以用本年销售面积代表有效需求。鉴于竣工率直接影响当年住宅市场的现房供给能力与消费者的购买预期,因此用当年竣工面积代表短期供给,同时参照当年竣工率进行分析。数据来源于1997—2010年《新疆统计年鉴》。各指标的计算如下:
有效供给=上年空置面积+本年新增面积
有效需求=实际销售面积
实际供求比=有效供给/有效需求
短期供求比=本年竣工面积/本年销售面积
竣工率=本年竣工面积/本年施工面积
。下图反映了1996年以来新疆住宅市场的实际供求情况。
从上页图1可看到,自1996年以来,新疆的实际供给面积和有效需求面积的规模都逐年扩大,%,%,需求增长的速度略高于供给增长速度,但市场年均供给总量约是需求总量的2倍以上。新疆住宅房地产市场的供给数量是非常充足的,为什么近几年来各地都有住宅市场热销、排队领号、供不应求的局面呢?这是否与开发商控制开发节奏与竣工率有直接关系呢?
。因为2004年以来新疆房地产市场开始进入快速发展阶段,因此主要依据2004—2009年的数据计新