文档介绍：报告就以下问题展开探讨:国内长租公寓市场容量有多大?龙头公司市场占有率几何?四类主要玩家:开发商类、中介类、酒店类、创业类,各自优势和挑战在哪?未来品牌公寓三种模式:集中式、分散式、托管式,哪种盈利能力最强?长租公寓行业及龙头公司估值情况如何?问题1/市场空间:长租公寓,万亿市场待掘金存量时代来临,资本风口向服务与管理端转移传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。按目前的市场空间估算,,这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司,A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有160亿左右,可见行业投资价值仍未得到充分挖掘,而身处其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。:长租公寓,万亿市场待掘金国内租赁市场长期空间5万亿从趋势上看,租赁市场的GMV由两个指标决定,一是住房自有率,二是租金开支占收入的比重。我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑,行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内,根据国际经验,经济越发达,住房自有率越低。随着经济的进一步发展,整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。经济越发达住房自有率越低从另一个价格指标租金开支占收入比重来看,2016年我国的比重为19%,而从美国的经验看,全国平均为35%,一线城市平均为46%,二、三线均为31%。无论比照哪个标准,我国租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升空间。在住房自有率和租金占比变化的共同作用下,预计2027年我国租赁市场将达到5万亿。问题1/市场空间:长租公寓,万亿市场待掘金中国居民租金开支仍有提升空间长租市场跑道宽而长,龙头公司管理规模将超100万间我们预测未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三种模式。整体品牌公寓的市场占有率将分布在10-15%的范围内。我国目前品牌公寓的数量不到200万间,占整体租赁市场的比重约为2%,集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右,分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率,整体的公寓数量将达到1060万间,,。,。合理推测下,未来中国排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间。问题1/市场空间:长租公寓,万亿市场待掘金问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属企业面临的现实困境我国的长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中,原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低,这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业;另一方面,在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下,我国市场利率仍然长期在4%以上的水平,企业融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。国内核心城市资产价格收益率低于主要可比发达国家城市问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属另外,我们根据目前的数据对长租公寓的息税前利润率做了敏感性分析。入住率在95%的情况下,拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为0。人房比达到百间11人/百间则息税前利润率也将为0。综合来看,55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点。这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业,对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业,无论是资源获取端还是运营管理端,市场参与者都行走在刀刃上,稍有不慎都将无利可图赔本出场。问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属股权融资助力万亿市场竞速跑对于长租公寓这样一个资金和资源双密集型的行业,由于债权融资操作空间太小,使得在抢占市场份额的竞速赛跑中借助股权融资的力量来做大变得十分必要。我们看到长租公寓领域的公司近这些年在私募PE市场上十分活跃,创业型的长租公寓公司在私募PE市场几乎每年进行1-2轮股权融资,我们统计的6家平均管理规模在2-3万间的代表企业目前累计已从股权市场融资接近60亿元人民币,这对于一个未来龙头管理规模将超过100万间、行业空间在万亿级别的市场投入而言仍然只是杯水车薪的投入。在目前定增受限、债务成本居高不下的市场环境下,即使背靠拥有A股上市公司平台的长租公寓公司在发展业务时也将目光投向了股权融资市场,试图借力股权融资加速业务发展。可以预见未来长租公寓领域将会是股权融资市场十分活跃的板块。问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属四类市场参与者“招数”拆解在