文档介绍：土地增值税
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一、征税范围与纳税人
(一)征税范围
1基本规定
(1)转让国有土地使用权
(2)转让建筑物附着物,连同国有土地使用权
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2、界定标准
(1)所转让的--国家所有的土地使用权
(2)是否发生房地产权属转让行为
出让与转让
(3)是否取得收入
继承不交
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3、一些具体规定
(1)出售方式---征税
(2)继承、赠与---属于无偿转让,不纳入征税范围
(赠与:赠与直系亲属或直接赡养义务人
通过非营利机构赠与教育、民政、福利、公益事业。
(3)出租:不征
(4)抵押:抵押期间,不征,
期满转让,征
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(5)交换:征税,个人之间互换,免征
(6)投资、联营:应征,但免征,
投资、联营企业转让时征
(7)合作建房:按比例分房自用,暂免
转让,征税
(8)企业兼并转让房地产:暂免
(9)代建:不征
(10)评估增值:不征。
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(二)纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的所有单位和个人。
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二、计税依据:增值额
增值额=转让房地产取所的收入-法定扣除项目
(一)房地产企业
(二)其它企业
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(一)房地产企业
1、收入
所有收入,包括货币收入,实物收入和其他收入。
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2、法定扣除项目
(1)取得土地使用权所支付的金额
地价款+取得时按规定交的费用。
(2)房地产开发成本
(3)房地产开发费用
开发费用中的利息支出
A:据实扣除
B:计算扣除
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A:能计算分摊并能提供证明
房地产开发费用=分摊的利息支出+[(1)+(2)]*5%(以内)
(以内)---各省市自治区人民政府自定
注意:
利息额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
利息的上浮按国家规定,超过不许扣除
超期贷款的加息和罚息不许扣除
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