文档介绍：阳光葡提公馆 总体营销策略报告
新聚仁机构
2013-5
项目客源分析
分类
客户群体
置业目的
策略
客户通路
沪嘉高速
家庭独立,单身居所
扼守进入项目的2条主通路,进行项目推广及客户截流
11号线
家庭独立,单身居所
生活片区
普陀区客户
家庭独立,单身居所
根据客群的生活区域,进行信息释放
11号线沿线客户
单身居所
马陆老镇客户
投资
客户属性
青年人
单身居所
根据不同客户的特性,针对其喜好,生活习惯,进行最有效的推广动作
适婚人群
婚房需求
老年人
养老,投资
客户地图
本案
主通道一:
地铁11号线
主通道二:
沪嘉高速
江苏路站
曹杨路站
真如站
李子园站
桃浦站
南翔站
马陆站
嘉定新城站
嘉定老城
安亭
桃浦新村居住区:
本片区主要以房龄15-20年的老式居住区为主,具有置业需求,为项目拓展区域
真如居住区:
本片区主要以房龄20-30年的老式居住区为主,具有置业需求,为项目拓展区域
曹杨新村居住区:
本片区主要以房龄25-35年的老式居住区为主,具有置业需求,为项目拓展区域
马陆镇:
本片区客户具有较强的地缘性,具有一定的投资需求,为本项目的推广及拓展区
南翔板块:
南翔板块为新兴的居住板块,以新房供应为主,几乎没再置业需求,但可对看房客户进行截流
安亭板块
价格与本项目相近,存在一定竞争关系,但安亭市场较为封闭,主要面向区域内客户,但可能分流一部分市区外溢客户,需做一定截流工作
嘉定新城
价格略高,存在一定竞争关系,市场较为封闭,主要面向区域内客户,但可能分流一部分市区外溢客户,需做一定截流工作
截流客户
截流客户
截流客户
拓客、推广
拓客、推广
拓客、推广
根据客户分析及客户地图,本项目的目标客群,皆与11号线及沪嘉高速有关联,因此营销手段应围绕这2条线展开,以线带面,锁定客群
拓客、推广
第1部分
抓住客户通路,扼守交通要道,释放项目信息
通路一:地铁11号线
地铁广告
一、对11号线的换乘站进行广告投放,在换乘通道内投放灯箱广告,全面拓展地铁通勤客户。
形式:换乘通道灯箱
阵地:
曹杨路站11号线换乘3号线通道
江苏路站11号线换乘2号线通道
二、重点对11号线进行广告投放,投放地铁车厢内广告,强势吸引每日乘坐11号线通勤的客户。
时间:8-9月。
费用:约4万/块/月、地铁内包15万/月/辆。
共50万元。
地铁短驳班车配合:由于本项目距离地铁站还有一段距离,为了方便客户看房,同时截留地铁通勤客户,因此在11号线南翔地铁站设置看房班车,实现地铁与项目间的便捷通达。
通路一:地铁11号线
地铁时代报
报纸广告不作为广告推广的主要阵地,仅在项目公开、开盘的重要销售节点发布5-6次硬广,释放项目信息。
阵地:
年轻白领最经常阅读的报纸《时代报》。该报纸每日早上8点在地铁车站免费派发。
时间:
8~9月,每月硬广1-2次,分别配合项目售楼处开放、样板房公开以及开盘的节点。可配合软文一起炒作。
费用:约30万。
地铁站点派单
沿11号线选择客流量巨大的重点车站,进行派单。
站点选择:
南翔站
马陆站
嘉定新城
安亭站
白银路站
桃浦新村站
曹杨路站
江苏路站
时间:6~7月,每个站点2天,选择工作日的下班高峰时间(17:00-19:00)
通路一:地铁11号线
南翔
马陆
外环
中环
沪嘉高速
选位建议
户外媒体:高炮
位置选择:
在进入项目的主要交通要道,沪嘉高速公路投放大牌,位置建议选取,中环至南翔路段。
选择理由:
南翔为刚需楼盘集中区域,户外广告需做到拦截南翔、马陆、嘉定新城、安亭刚需客户的作用。
投放时间:
8月中旬投放,为期一年
费用预算:60万元
通路二:沪嘉高速
第2部分
以线带面,推广动作覆盖客户生活片区
重点商圈巡展
对项目周边重点项圈进行巡展
巡展地点:中环百联,作为上海西北区域最具人气的商业中心,中环百联人流量大,同时对于项目具有辐射作用
巡展时间:7月23日,进行一次巡展,若效果较好,后续再増加场次
费用预算:15万元
片区一:普陀